離婚と財産分与|家と土地の分け方と住宅ローンが残る場合の注意点を解説







離婚とお金の話し合いでよくトラブルになりやすいのが「財産分与」と言われています。

財産分与とは、結婚生活中に夫婦で築いた財産を名義人に関係なく原則1/2とする手続きになりますが、夫婦共同の財産は何も現金だけではありません。

車、有価証券、保険など多様であると言えますが、その中でも「家や土地をどのように分けたら良いのか分からない。」という方は非常に多くおります。

そこで今回は、「離婚時の財産分与で家や土地をどのように分けるのか」「住宅ローンが残る家をどのように財産分与するべきなのか」注意点も含めて解説をしたいと思います。

離婚時に財産分与で家や土地を分ける方法

早速、離婚時に財産分与で家や土地を分ける方法をご紹介したいと思います。分け方の方法は大きく「家や土地を売却し収益を分配する方法」と「家や土地の名義変更する方法」の2つになります。

それぞれ2つの方法について解説を行います。

財産分与で家や土地を分ける方法1.住宅を売却し収益を分配する

財産分与で家や土地を分ける方法1つ目として、非常にシンプルなのが「家や土地を売却し収益を分配する方法」になります。

算出方法としては「(売却益ー住宅ローン残債)÷2」によって計算することが可能になります。

具体的には、売却額2800万円、住宅ローンの残債1500万円とした場合に「1300万円の利益」が確定します。そして、夫婦で1300万円を均等に分け合うことからそれぞれ650万円を財産分与すれば良い。ということです。

財産分与で家や土地を分ける方法2.住宅を名義変更する

財産分与で家や土地を分ける方法2つ目として、「家や土地の名義変更をする方法」もあります。この方法は、離婚後に現在の住宅にどちらかが継続して住み続ける場合になります。(名義人が住み続ける場合は名義変更は不要です)

算出方法としては、「(家や土地の評価額ー住宅ローン残債)÷2」によって計算することが可能になります。

具体的には評価額2800万円、住宅ローンの残債1500万円とした場合に1300万円の1/2である650万円を家や土地を手放す配偶者に支払うことになります。

住宅ローンが残る家を財産分与する際の注意点

家や土地を売却して住宅ローンが完済できる場合は①の方法で大きなトラブルも無く財産分与が可能です。

ただし、「①でも住宅ローンが完済出来ない場合」や「②で離婚後も教育費代わりに住宅ローンの返済を続ける場合」などは、注意しなければなりません。

実際、離婚時の財産分与で①、②の方法でどうような問題が発生するのか解説をしたいと思います。

注意点1.住宅ローンがオーバーローン状態の場合

家や土地を売却しても住宅ローンが完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。

①の「家や土地を売却し収益を分配する方法」で住宅ローンが完済出来ない場合は、金融機関と交渉し「任意売却」するか「その他の財産を売却し住宅ローンの返済に充てる」かどちらかを選択することになります。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない場合に不動産売買価格がローン残高を下回っても売却することを認め、その後少しずつ残債を返済していく売却方法になります。

通常、住宅ローンを返済することが出来ない債務者がいた場合、債権者である金融機関は裁判所に申立を行い家や土地を競売にかけてしまいます。その売却益を住宅ローンに充てる訳ですが、全額回収できる訳でもありませんし、そもそも手間も発生します。

そのためこのようなトラブルを回避する目的で任意売却に応じる金融機関が多い。という訳です。

注意点2.教育費や慰謝料の代わりに住宅ローンを返済する場合

本来、住宅ローンの返済は不動産の名義人が行う訳ですが、②の「住宅の名義変更をする方法」だと、名義変更の際に金融機関の承諾が必要であることから審査に通るか分からない場合や手続きが面倒であったります。

そのため、離婚後も教育費や慰謝料代わりに住宅ローンの返済を続ける。というケースがあります。

実は、家や土地を財産分与する際に非常にトラブルになるのがこのケースと言えます。初めのうちは住宅ローンの返済をちゃんと行なっていた配偶者も次第に滞納するようになり、結果的に返済をせずに逃亡してしまう。というケースが非常に多く発生しています。

結果的に、居住者は、住宅ローンの返済が出来ないことから家を追い出されてしまい教育費や慰謝料も受け取ることが出来ずに生活に困窮してしまう。という訳です。

上記のようなトラブルを防ぐためには、「住宅ローンが完済している物件」か「正しい財産分与を行う」ことが重要になります。また、財産分与と慰謝料や教育費はまったく別物なのでそれぞれちゃんと請求するようにしましょう。

家や土地の購入が結婚前の場合は財産分与の対象外になる?

財産分与の原則は、結婚期間中に夫婦共同で築いた財産を1/2することになりますので、結婚前に築いた家や土地は財産分与の対象外になります。

この原則を基準にしながらも、婚姻期間中に「配偶者の支援があったからこそ、その資産が保持することができた」と考えられる場合は、結婚前に購入した家や土地も財産分与の対象になるケースがあります。

配偶者が住宅ローンを払った場合は財産分与の対象になる

具体的な事例としては、結婚前に購入した家や土地の住宅ローンを結婚後のパートナーが一部負担しているような場合は、結婚前に支払った金額を差し引き、パートナーの負担分に応じて財産分与するケースがあります。

具体的な算出イメージは以下の通りです。

結婚前の家や土地が財産分与の対象になる場合

  • 住宅購入額:3000万円(全額ローンで購入)
  • 住宅ローン残債:1500万円
  • 結婚前に支払った住宅ローン:300万円
  • 結婚後に名義人が支払った住宅ローン:700万円
  • 結婚後にパートナーが支払った住宅ローン:500万円

この場合、名義人が1000万円、パートナーが500万円の返済を行なっています。住宅ローン総額に対しての割合は15%程度になりますので、財産分与として15%分は相手方に請求することが出来る。と考えることが可能になります。

ただし、上記の方法は「きっとりと財布を分けて管理」していないとなかなか判別が付かないケースも多いでしょう。そのため、財産全て(現金、車、有価証券)を一度査定してしまい、その上でプラスの資産を貢献度に応じて按分する方が現実的とも言えます。

まとめ

離婚時の財産分与において「家や土地」をどのように分け合うのかについて解説を行いました。

最もシンプルな方法は、家や土地を売却しその売却益を1/2する方法と言えますが、家庭の事情は様々ですので話し合いによって財産分与の方法を決めるようにしましょう。

ただし、住宅ローンの返済代わりに教育費や慰謝料を免除するなどの代替え案は絶対に認めてはいけないと覚えておいてください。









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