住宅ローン返済中に離婚すると残債はどうなる?売却するか住み続けるか解説







住宅ローンはプレッシャーだったが、家族のためにもマイホームを購入した。そんな気持ちから数年が経過した現在は、離婚協議で住宅ローンの扱いを話している

と言うように、住宅を購入するときに離婚時の対応まで考えている人は少数と言えるでしょう。そこで今回は、住宅ローンの返済中に離婚する場合、どのような取り決めを行い手続きするのかを解説したいと思います。

住宅の扱いは財産分与が大きく関係することから、財産分与について詳しく知りたい方は「離婚時の財産分与はどこまでが対象?損をしないために知っておくべきこと」をご参照ください。

離婚をしても住宅ローンは抹消しない

離婚をすると戸籍から除外することになりますので他人になる。ということです。戸籍上は別々の道を歩む選択をしたということになりますが、住宅ローンの契約は戸籍とは関係がありませんのでローンは抹消されず返済義務を負うことになります。

そのため、「住宅を売却する場合、住宅ローンは完済できるのか?」「離婚後に誰が購入した住宅に住むのか?もしくは誰も住まないのか?」の2点についてしっかりと協議する必要があります。

早速、それぞれ協議事項について解説を行いたいと思います。

離婚する時は不動産を売却し住宅ローンを返済する

まず、離婚時に住宅を売却し住宅ローンの返済をしようとする場合に知っておくべきことが「アンダーローン」と「オーバーローン」になります。

それぞれがどのような意味でどこに注意が必要なのかをお伝えしたいと思います。

アンダーローンの場合は財産分与が必要

アンダーローンとは、住宅ローン残高を住宅の売却益が上回り利益が発生している状態を指す言葉になります。住宅の売却では最も理想的と言えます。

この、アンダーローンとなる場合は、利益分が財産分与の対象となります。

財産分与の原則は、夫婦で築いた財産を1/2にすることになりますので、仮に住宅の購入が結婚前であった場合は、財産分与の対象外になりますのでその点は注意しましょう。

オーバーローンの場合は任意売却を検討

オーバーローンとは、住宅ローン残高を住宅の売却益が下回る状態を指す言葉になります。住宅の売却益だけでは住宅ローンを完済することが出来ないことから、預金などから残債を返済する必要があります。

もしくは、金融機関と相談し「任意売却」する。という選択肢もあります。通常、金融機関は住宅ローンの返済が出来ない人に対して、物件を差し押さえし競売に掛けて少しでも債務を返済させようとします。

ただし、競売を行うのも非常に手間であることから、返済額を少なくし自力返済してもらう「任意売却」を認める場合があります。これによって、金融機関は競売の手間を省き、債務者は住宅を売却し返済を続けることが可能になるのです。

任意売却を行う場合は、専門家の相談が必要になります。

離婚後の住宅に誰が住むのか?

さて、住宅ローンが残る場合に住宅を売却する基礎知識をお伝えさせて頂きましたが、そもそも、住宅ローンの原則は「その家に住む人が返済する。」という前提があります。

そのため、「離婚後の住宅に誰が住むのか?」という点についても解説を行いたいと思います。大きく3つのパターンが想定されますのでそれぞれ解説を行います。

離婚後の住宅に住む人

  • 夫婦それぞれが新居に住む場合
  • 不動産名義人が引き続き住む場合
  • 不動産名義人ではない人が住む場合

夫婦それぞれ新居に住む場合

夫婦それぞれが新居に住む場合、不動産は売却し住宅ローンは完済されていることが前提になっていると言えます。(アンダーローンの場合)

もしくは、住宅の売却だけでは住宅ローンを完済できないような場合、任意売却によって債務の返済を続けながら住宅を手放すことも金融機関との交渉次第では発生すると言えます。(オーバーローンの場合)

このような場合に、任意売却後の債務の返済は、住宅ローンの名義人が行うことになりますが、夫婦で生活するために抱えた借金については、財産分与の対象になりますので、残債の半額は名義人ではない人(配偶者)が負担する必要があります。

これは、実質的に借金を抱えるという意味ではなく、それに相当する財産を名義人に渡すことが一般的です。

不動産名義人が引き続き住む場合

不動産名義人が引き続き購入した不動産に住む場合は、特に大きな問題はありません。住宅ローンの契約者がそのまま住み続けることは、金融機関は何も反対はしないでしょうから、家賃代わりに住宅ローンの返済を続けましょう。

不動産名義人ではない人が住む場合

不動産名義人でない配偶者や子供が住宅ローンが残る不動産に住むのは要注意です。先ほど、お伝えしたように、住宅ローンはその住宅に住む人が返済することが原則になります。

そのため、住宅ローンの名義変更を行うことが一般的になりますが、住宅ローンの名義を変更するには金融機関の審査が必要になることから審査落ちになると変更が出来なくなります。

このような場合は、住宅を売却し財産分与を受ける方が懸命な判断と言えます。

離婚をしても連帯保証人が外れることはほぼ出来ない

さて、話は少し変わりますが、住宅を購入する際に夫婦のどちらかが名義人になり、どちらかが保証人や連帯保証人になっているような場合があると思います。

保証人の場合は、名義人が住宅ローンの返済が出来ない場合に返済義務を負う一方で、連帯保証人は実質的に借金を抱えている状態と同じと言えます。そのため、名義人が返済を拒否すると連帯保証人がその住宅ローンを返済する必要があります。

その際、離婚をきっかけに連帯保証人を抜けたいと考えることだと思いますが、基本的には難しいと言えます。連帯保証人を変更する場合は、代わりに連帯保証人になる人を見つける必要があるからです。

わざわざ、連帯保証人になってくれる人など簡単には見つからないでしょう。そのため、離婚をしても連帯保証人になっている場合は、完済するまでその債務を抱えている状態になることを認識しておきましょう。

住宅ローン返済中に離婚する場合の手順

ここまで、「住宅ローンが残っている住宅を売却する場合」と「住宅ローンが残る住宅に住み続ける場合」について解説を行いましたが、実際に、離婚する際に住宅ローンが残る住宅をどのように処理するのか手順を解説したいと思います。

手順1.住宅ローンの名義人を確認する

まずは、住宅ローンの名義人誰なのかを確認してください。

土地と建物が別々の場合もありますので、法務局で不動産の登記簿謄本を取得し確認することをおすすめします。合わせて、不動産の登記簿謄本を確認すれば、住宅ローンの名義人だけでなく連帯保証人も確認することが可能になります。

手順2.住宅ローン残高(残債)がいくらか確認する

次に、住宅ローンの残高(残債)がいくら残っているかも確認しましょう。

住宅ローンの残高(残債)は「償還表(返済予定表)」にて確認が出来ますが、手元にない場合は、住宅ローンを借入している金融機関に再発行をしてもらうようにしてください。

ここでは、不動産を査定した場合に、「アンダーローン」になるのか「オーバーローン」になるのかの判断をするために非常に重要な確認作業となります。

手順3.不動産の査定

名義人、ローン残高を確認したら実際に不動産を査定してもらいましょう。

この査定額によって、「アンダーローン」になるのか「オーバーローン」になるのかは分かります。それによって、住宅を売却するのか?継続して住み続けるのかを夫婦で協議するようにしましょう。

手順4.離婚後の住宅に住み続ける人を決める

離婚しても子供への影響は最小限にしたい。

と言うことで、名義人である夫が家を出て、妻と子供がそのまま住み続けるような場合もよくあります。この場合、名義人は夫のままで、住宅ローンだけ返済を続けることになりますが、これは離婚における住宅トラブルの代表格です。

夫は、次第に住宅ローンの返済を滞納し、結果的に妻と子供は自宅を失ってしまうと言うトラブルは後を経ちません。このように、名義人がその住宅住まないことはトラブルを引き起こす可能性が高いことから避けるべきと言えるでしょう。

離婚と住宅ローンの疑問を1問1答で解説

この章では、離婚と住宅ローンにおける疑問を1問1答でお答えをしたいと思います。

Q1.離婚時に不動産の名義人を変えた場合は贈与税は発生しますか?

離婚時に住宅を譲り受けた場合でも贈与税は発生しません。

これは、新たに財産を取得した訳でなくこれまで取得した財産を清算する手続きになるためです。ただし、取得した財産が夫婦で協力し築いた財産の額に対して多すぎる場合は贈与税が発生することもあります。

Q2.離婚時に不動産の名義人を変えた場合に税金は発生しますか?

離婚時に住宅を名義人から譲り受ける場合に発生する税金は「不動産取得税」になりますが、基本的に、「不動産取得税」が課税されることはありません。

これは、先ほどお伝えした贈与税と同じく、これまで取得した財産を分け合うだけですので新たに財産を取得したことにはならない。という考え方あるためです。

※物件を譲渡する際に値上がりしているような場合は、譲渡する側に「譲渡所得税」が課税される場合があります。

Q3.住宅ローンの残債を教育費と相殺はできますか?

夫婦で協議した結果、「住宅ローンを支払う代わりに将来支払う養育費に充当させる」というのはよくある話です。ただし、これは絶対に避けるべきと言えます。

先ほどお伝えしたように、住宅ローンの返済を滞納すると、自宅を失ってしまい引っ越しを余儀なくされるだけでなく教育費も受け取ることができないため、本人や子供に大きな影響を与えることになります。

離婚時は子供のためにも不動産は財産分与し教育費も請求するべきと言えます。教育費の詳しい解説は「離婚時の教育費の相場はいくら?多くもらうために知っておくべきこと」をご参照ください。

Q4.住宅ローンの残債を慰謝料と相殺はできますか?

住宅ローンの残債を教育費と相殺するのは避けるべきとお伝えしましたが、慰謝料の場合は、その金額に応じて相殺するのは問題ないでしょう。

慰謝料は長期に渡る返済ではなく、短期的に支払うものになりますので相殺するケースはよくあります。慰謝料の詳しい解説は「離婚慰謝料の相場はいくら?浮気・DV・モラハラなど離婚原因別に解説」をご参照ください。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残る住宅の扱いについて解説を行いました。

住宅の財産分与は非常に手間ではありますが、教育費との相殺をしたり、名義人でない人が住み続けるなどのリスクある選択を行わないように注意しましょう。

リスクも含めて判断に迷う場合は、費用が発生してしまいますが弁護士に相談するのも1つ手と言えるでしょう。









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