最大80%も減額される小規模宅地の特例とは?制度・要件を徹底解説







相続時に財産の評価として土地の評価を行う事になりますが、その際に非常に重要になるのが「小規模宅地の特例」です。制度内容としては、最大80%も土地の評価額を減額させることができるため相続税の減額に大きな一手となります

ただし、「小規模宅地」と名がつくように適用されるには一定の要件もあります

そこで今回は、小規模宅地の特例における制度と要件について分かりやすく解説を行いたいと思います。

小規模宅地の特例とは?

小規模宅地の特例とは被相続人が住んでいた土地の評価額を80%減額させることができる制度です。「小規模宅地」と名がつくように土地の面積には制限があり330m2(おおよそ100坪)までが対象となります。

100坪の土地と言えば相当の広さになりますので該当する方は非常に多いのではないでしょうか?

上記の図解でも分かるように土地評価額が1億円で330m2以内であれば80%減額されますので2000万円の評価で済むということです。

そのため、小規模宅地の特例が適用されるか否かで相続財産の評価が数千万円単位で変わってくることからしっかりと要件を確認してみましょう。

小規模宅地の特例が受けられる要件

小規模宅地の特例を活用できる方は3名おります。逆に言えば、この3名以外は小規模宅地の特例が利用できないので注意してください。

小規模宅地の特例が利用できる人

  • 配偶者
  • 同居実態のある親族
  • 家なき子特例

上記の3名となりますが詳細を確認したいと思います。

小規模宅地の特例が適用される要件1.配偶者

小規模宅地の特例が利用できる1人目は「配偶者」です。配偶者とは夫が死亡した場合は妻ですし、妻が死亡した場合は夫が対象になります。

相続税においては配偶者への優遇が手厚いので、小規模宅地の特例も無条件で活用することが可能です。ただし、内縁の妻や愛人など戸籍上の夫婦でなければ要件を満たしたことにはなりませんので注意してください。

あくまで、戸籍上で夫婦関係があることが前提となります。

小規模宅地の特例が適用される要件2.同居実態のある親族

小規模宅地の特例が利用できる2人目は「同居実態のある親族」です。ここで強調したいのは「同居実態のある」という点です。別々に暮らしているならば当然小規模宅地の特例は利用できません。

そのため、「同居していることを偽ってしまえばいい」と考える方もおりますが、税務署から徹底的に質問攻めに合い虚偽の報告であることがバレてしまいますので止めておきましょう。

住民票は一緒である必要があるか?

住民票を同じする必要はありません。住民票が別々でも同居している実態があれば小規模宅地の特例は活用することが可能です。

ちなみに嘘を突き通したとしても、被相続人が亡くなってから10ヶ月はその住宅に住み続ける必要がありますので、結局は嘘を付いても無駄ということになります。

小規模宅地の特例が適用される要件3.家なき子特例

小規模宅地の特例が利用できる3人目は「家なき子特例」です。これは税理士業界で言われる俗称で本当に家がない人指した言葉ではありません。

家なき子特例とは、被相続人と別居しており、3年以上自分の持ち家に住んでいない方を指した言葉です。3年以上自分の持ち家に住んでいないということなので賃貸住宅で暮らしている方が対象になります。

ただし、この「家なき子特例」の要件は以下に該当している必要があります。

家なき子特例の要件

  • 家なき子特例が活用できるのは配偶者や同居実態のある親族がいない場合に限られる

上記の通り、先に配偶者や同居実態のある親族がいる場合は家なき子特例は利用できませんので注意してください。

小規模宅地の特例は事業用宅地でも適用される

ここまで被相続人がお住いであった土地に対して解説をおこないましたが、小規模宅地の特例は事業用宅地にも適用がされます。

事業宅地の種類と制度内容について一覧で確認をしてみましょう。

小規模宅地の特例適用面積減額率
①:特定居住用宅地(住んでいた家の土地)330m280%
②:特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地(事業に使っていた宅地)400m280%
③:貸付事業用宅地(人に賃貸していた宅地)200m250%

先ほどまで説明をさせて頂いた「①:住んでいた家の土地」は特定居住用宅地と呼ばれ330m2までなら土地の評価額を80%減額できるとお伝えさせていただきました。

では、「②:特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地(事業に使っていた宅地)」と「③:貸付事業用宅地(人に賃貸していた宅地)」はどのような要件であれば小規模宅地の特例が活用できるのか確認してみましょう。

特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地の適用要件

まずは、「②:特定事業用宅地(事業に使っていた宅地)」ですが、400m2までなら80%の減額を受けることが可能になります。

適用される宅地

  1. 個人事業に使用していた宅地(特定事業用宅地)
  2. 被相続人や親族で株式の過半数を保有しており、会社に貸し付けた宅地(特定同族会社事業用宅地)

①と②の違いは、被相続人が個人事業主なのか法人なのかの違いと覚えておきましょう。それぞれ適用要件が変わりますのでこちらも確認したいと思います。

小規模宅地の特例の種類適用者
特定事業用宅地
  • 事業の後継者が親族の場合
  • 同居親族が相続後にその宅地で事業を行う場合
特定同族会社事業用宅地
  • 当該企業で役員を勤めている親族がいる場合

貸付事業用宅地の適用要件

次に「③:貸付事業用宅地(人に賃貸していた宅地)」ですが、200m2までなら50%の減額を受けることが可能になります。これまで紹介した①と②に比べる減額率が50%まである。という点に注意してください。

①の「特定居住用宅地」であれば、住宅を失うリスクが高いことや、②の「特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地」であれば事業に影響を与えるリスクがあることから80%の減額ができました。

一方で③の「貸付事業用宅地」は所謂「余剰な土地」を貸付していると考えられるため50%までの減額と厳しい設定になっているのです。

小規模宅地の特例の種類適用者
貸付事業用宅地
  • 相続後に当該宅地で貸付事業を継続し保有し続ける親族

まとめ

小規模宅地の特例について制度・要件の解説を行いました。

一般住宅にお住いの方であれば宅地は330m2までなら80%減額できると覚えておきましょう。また、事業用宅地や貸付事業用宅地にも活用ができますので正しく相続税の評価ができているか確認するようにしましょう。

相続税は小規模宅地の特例のように様々な特例や控除があります。

相続税に強い税理士であればこのような制度を上手く活用し、相続税を引き下げくれますので良い税理士を見つけることが重要になります。「相続税の相談や申告に強い税理士の選び方と目安費用を解説」にて税理士の探し方を解説してますのでご参照ください。

加えて、税理士を実際に探す場合は「税理士ドットコム」を活用し複数の税理士に会うところから始めましょう。









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