個人再生の住宅ローン特別条項とは?再建後はローンは組めるのか解説







個人再生を検討している方から「個人再生すると住宅も没収されてしまうのでは?」という不安をよく聞きます。

個人再生で車を手放さない方法は名義変更のみ【ローンがある方必見】」でもお伝えしましたが、車の場合はローンが残っていると全額返済するか名義変更しなければ没収されてしまうことから住宅も適用されるのではないかと不安に感じるもよく分かります。

その際、活用できる制度が「住宅ローン特別条項」と呼ばれ個人再生の対象から住宅を除外できる制度です。

今回はこの「住宅ローン特別条項」の制度を解説すると共に既に個人再生をした方が住宅ローンを組めるようになるまでどのくらいの期間が必要なのかお伝えします。

住宅ローン特別条項とは?

住宅ローン特別条項とは、個人再生を行う場合でも住宅ローンを対象から除外しその他の債務のみを減額させる方法です。「住宅資金特別条項」や「住宅ローン特則」と呼ばれたりします。

これによって、住宅ローン以外の借金が減額されるので家計全体での返済額は減少すると共に、生活の基盤となる自宅を失うことがないので再建がしやすくなる特徴があります。

ただし、住宅ローン特別条項は適用される要件が厳しいことや手続きが非常に難しいため弁護士に依頼することを強くおすすめします。

その際、弁護士法人東京ロータス法律事務所は、個人再生を始めとした債務整理に強みを持つ弁護士法人になりますので非常におすすめと言えます。

弁護士法人東京ロータス法律事務所は、全国に無料で出張を行い相談に応じてくれる点や平日も土日も夜間まで営業しているなど債務者を全力でサポートする体制が整っていると言えます。

そのため、現在借金問題で悩まれている人は”今すぐ”弁護士法人東京ロータス法律事務所に相談するべきと言えるでしょう。

住宅ローン特別条項の要件

細かな手続きは弁護士に依頼するにしても、自分自身が住宅ローン特別条項を利用することが出来るのか気になるポイントだと思います。ここでは、住宅ローン特別条項の適用要件について解説します。

要件1.住宅の建設や購入に必要な資金で分割払いの債務があること

多くの方は住宅を購入する際に住宅ローンを契約することなるでしょう。この時のローンの内容が直接的に住宅の建築や購入に必要なローンであることが住宅ローン特別条項を適用される要件になります。

例えば、住宅を購入する際に必要な仲介手数料、登記時に発生する登録免許税などの税金などは住宅自体の価格には含まれませんが、住宅を購入するためには必要な資金と言えます。一方で、家具家電などのインテリア類は住宅購入に直接的に必要な資金と言えません。

前者であれば住宅ローン特別条項の適用要件を満たしていると言えますが、後者の場合は認められない場合があります。最終判断は裁判所が行いますが、ローンの内容を確認しながら総合的に判断されることになります。

また、住宅ローンを借り換えした場合も分割払いのローンであることは変わりませんので、住宅ローン特別条項の適用要件としては問題ありません。

要件2.住宅ローンの抵当権が住宅であること

一般的な住宅ローンであれば抵当権が購入した自宅に設定されていることが一般的です。これによって、住宅ローンの返済が出来なくなった場合に債権者は優先的に住宅を引き上げ売却し借金返済の充にすることできます。

住宅ローンの特別条項の適用要件には、この抵当権が住宅ローンで購入した自宅に設定されていることが条件です。稀に、抵当権が設定されていないローンがありますが、このような場合は住宅ローンの特別条項は活用することが出来ません。

また、根抵当権と言われる、一定の範囲内で不特定の債権を担保する制度もありますが、債権が住宅ローンのみであれば住宅ローン特別条項を活用することは可能です。(証明書が必要になります)

要件3.住宅ローン以外の抵当権や差押登記ないこと

住宅ローンを組むときに債権者が住宅ローン以外の債権を担保するために抵当権を第二順位で設定している場合があります。

このような場合、仮に住宅ローン特別条項を認めてしまっても第二順位の債権者が抵当権を実行してしまい、結局は住宅を手放す必要が出てしまうことから住宅ローン特別条項を活用することが出来なくなります。

また、住宅に差押登記が設定されている場合も、同様に住宅ローン特別条項を利用することが出来ません。ただし、滞納公租公課の分納に合意が取れ、滞納なく納付している場合は認められるケースがあります。

要件4.本人名義または本人を含む共有名義の住宅であること

住宅を購入する際に、誰の所有物にするのか名義を決めることになりますが、住宅ローン特別条項においては、本人名義または配偶者などとの共有名義であることが必要です。

共有名義の場合は、どちらか一方が個人再生をした場合でも住宅ローン特別条項は認められます。

また、自宅を住宅ローンと共に親から相続した場合でも、個人再生を行うときは債務者本人の名義であることから住宅ローン特別条項を利用することが可能になります。

要件5.個人再生を申請する本人の居住用住宅である

別荘や投資用住宅など個人再生を行う本人が居住することを目的としていない住宅は、住宅ローン特別条項を活用することが出来ません。

ただし、建築中の住宅であれば住むことが出来ませんので、住む予定である住宅は住宅ローン特別条項は認められます。また、単身赴任などで自宅を離れている場合でも、何れ自宅に戻る計画がある場合は住宅ローン特別条項は認められます。

自分が住まない住宅が認められないのは、この制度自体が生活基盤を安定させることで再建を手助けする制度であることから、住まないならば適用させる必要がない。という考えのもとです。

要件6.住宅ローンの返済を滞納し保証会社の弁済から6ヶ月が経過していない

個人再生を行う場合は、生活も非常に困窮していると状態と言えるでしょう。

このような場合に、住宅ローンの返済が滞ると保証会社が債権者に対して弁済する(代位弁済と呼びます)のですが、この弁済から6ヶ月を過ぎてしまっている場合は住宅ローン特別条項を利用することが出来ません。

そのため、住宅ローンだけは返済が滞らないように注意しましょう。

個人再生後に住宅ローンは組める?

已む無く住宅を手放すことになった方や過去に個人再生を行いこれから住宅を購入したい。と考えている方の疑問としては、個人再生後でも住宅ローンは組めるのか?という点でしょう。

個人再生を行うと個人信用情報機関に5年から10年間も事故情報が登録されることになりますので、その間は審査が通過することはないと言えます。

そのため、原則として個人信用情報機関から事故情報が削除されるまで待つしかありません。ただし、事故情報が削除されたからと言って、住宅ローンの審査が通るとは限りません。

個人信用情報機関から情報が削除されるということは、過去に債務整理を行ったか、これまで一切の債務がないと言えます。(クレジットカードや携帯の分割払いすらないということです。)

そのため、審査時に参考にする情報が不足することから、あなたの信用を担保する方法がなく審査が通りづらくなるのです。そこで以下の方法を行い少しでも審査を通過しやすくすることをおすすめします。

個人再生後に住宅ローンの審査を通しやすくする方法

  1. 事故情報が削除されるまで待ち削除されたかの確認を行う
  2. クレジットヒストリーを作り信用を担保する
  3. 配偶者や家族名義で住宅ローンの審査を申し込む
  4. 頭金を用意する
  5. 審査の甘い金融機関で申し込む

上記の5つの対策を行い、少しでも住宅ローンを通過しやすくするようにしましょう。詳しい解説は「債務整理後も住宅ローンを利用するために知っておくべき6つの方法」にてまとめておりますのでご参照ください。

まとめ

個人再生でも自宅を守る方法として住宅ローン特別条項について解説を行いました。また、個人再生後は住宅ローンを組めるまでに5年から10年の期間を空ける必要があります。

個人信用情報機関から事故情報が削除された場合は、少しでも審査を通過しやすくするために5つの対策を実施することをおすすめします。

そして、個人再生の手続き、住宅ローン特別条項の活用には法律に関する専門知識が必要不可欠になりますので、初めての相談は弁護士法人東京ロータス法律事務所に依頼することをおすすめします。

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