リバースモーゲージの条件と相場|年齢・資金用途・担保対象・融資額を全国45銀行から分析







近年、リバースモーゲージの活用が普及しはじめていますが、金融機関によってリバースモーゲージの条件は様々です。今回は45銀行(50商品)をサンプルにリバースモーゲージの条件として必ず確認が必要な年齢・資金用途・融資額の相場を分析したいと思います。

リバースモーゲージの制度を詳しく知りたい方は図解してありますこちらの記事が参考になります。

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また、今回サンプルとする45銀行(50商品)はこちらに掲載されている銀行になります。申し込みは各金融機関に詳細を確認することが望ましいため、リバースモーゲージの条件や相場を掴みつつ詳細を確認すると良いでしょう。

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リバースモーゲージを活用できる年齢の条件

リバースモーゲージには申し込み可能な年齢に制限があることが大半です。これは制度の特徴として高齢者の老後資金救済という側面があるためですが、実際に申し込みができる年齢と上限は金融機関ごとに異なりますので早速、条件を見てみましょう。

リバースモーゲージの申し込みが可能な年齢


まずリバースモーゲージの申し込みができる最低年齢は、60歳からが52%と半数以上を占めています。ついで、55歳が32%と多くのリバースモーゲージは55歳〜60歳の間で申し込みができることが分かります。これは、早期定年退職や高齢者再雇用制度によって所得が大幅に下がり、老後資金を貯めることが難しくなった世帯には非常に有益な年齢設定になっています。

リバースモーゲージの申し込み年齢の上限


次に申し込みができる上限の年齢(金融機関によっては融資ができる期間)ですが、80歳までが50%を占めています。これは、リバースモーゲージの長寿化リスクに備えるための制度設計と言えるでしょう。寿命が伸びる昨今、80歳以上長生きされる方も多くいるかもしれませんが、長寿化することで融資可能額を超えてしまう恐れがあります。

そのため、申し込みや融資可能期間を制限することで融資額の上限を超えないように対策をしていると言えるでしょう。この場合、リバースモーゲージで借り入れしている期間は年金などの所得は使用せずに80歳以降の支出に備えるのが賢明な判断と言えるでしょう。

リバースモーゲージの資金使途

リバースモーゲージは金融機関により貸付金の用途に制限がある場合と自由な場合があります。債務者は資金用途が自由な方が融通が効きますのでメリットは高いと言えるのですが、実際の割合を見てみましょう。

リバースモーゲージの資金用途が”自由”の割合


資金用途が「自由」としている金融機関は70%ありますので、多くの金融機関は融資資金に制限を設けていないことが分かります。貸付金に制限をかけている金融機関も住宅の改修費用や老人ホームへの入居金など支出が大きく発生するものを対象にしているので、資金用途が合わずリバースモーゲージが活用できない。というのは稀なケースかもしれません。

リバースモーゲージの注意点

一点、注意事項としては、全ての金融機関が「投資用」としてリバースモーゲージを活用することは出来ませんので、その点は事前に留意しましょう。

リバースモーゲージの担保条件

一般的にリバースモーゲージの担保は戸建を条件にするケースが多いです。これは価格変動が起きづらく、経年劣化しない「土地」に評価の比重をおいているためです。ただ、最近は都心部を中心にマンションを購入する方が増えおり、マンションもリバースモーゲージの担保対象になる金融機関もあります。自宅がリバースモーゲージの担保条件をクリアできるかは、非常に重要なポイントと言えるため金融機関の条件を確認してみましょう。

リバースモーゲージの担保対象が戸建・戸建/マンションの割合


やはり80%が戸建(土地・建物)のみという状況であり、マンションを担保対象にしている金融機関はまだまだ少ない状況です。ただ、2014年では、多くの金融機関がマンションを対象外にしていたことから、需要が伸びることでより利用者の利便性が高まる可能性が高いと言えるでしょう。また、マンションを担保にする場合は地域の制限も多く首都圏及び地方都市などリノベーションを行い買い手が見つかるような物件が担保対象になるケースが多いようです。

リバースモーゲージがマンションに適用される条件を解説

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リバースモーゲージの融資額の相場

リバースモーゲージの融資額は不動産の評価額の7割、マンションの場合は5割が相場ですが、これも最低融資可能金額と融資上限額が金融機関ごとに定められていますので、その範囲での貸付となります。まずは最低融資可能額の相場を見てみましょう。

リバースモーゲージの最低融資額

リバースモーゲージの融資実施可能額は100万円からが34%ともっとも多くなっています。一見、融資できる金額が少ないのでは?と思いますが、これは少し誤解があり、10万円や100万円など融資可能額が下がることでより多くの方がリバースモーゲージを利用できるようになっていると考える方が良いでしょう。そのため、高額の資金が必要とせず突発的な支出(子供の結婚式の援助住宅のリフォームなど)のみにリバースモーゲージを活用したいなど様々なニーズで利用がしやすくなりました。

従来のリバースモーゲージの融資条件 

これまで、一定水準以上の資産価値がある物件(3000万円以上など)しか融資をすることができないなど金融機関でも非常に審査が厳しい側面がありましたが、近年はこの部分が大幅に改正されています。

リバースモーゲージの上限融資額

一方で融資の上限金額は5,000万円と1億円を上限としている割合が38%とずつともっとも多くの割合を占めています。不動産のみの評価で一億円近くの価値がつくケースは稀かもしれませんが、現役時代の所得が高く、定年後に収入が大きく下がり支出のコントロールできなくなった方などは1億円近くの融資が可能な金融機関は重宝するでしょう。

まとめ

リバースモーゲージの条件と相場を分析しました。数年前から比べるとリバースモーゲージはより利用がしやすい制度に変わってきています。

米国では、政府がリバースモーゲージのリスクを保証をしているため、多くの方がリバースモーゲージを利用していますが、日本ではまだがリスクに対して保証をしていないことから、できる限り利用者のリスクを低減できるように金融機関も制度の見直しを行なっています。リバースモーゲージの利用には相談から契約まで一定の時間を有しますので事前に相談を進めていくことが望ましいでしょう。









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