北洋銀行の「ほくようリバースモーゲージ」を解説







北洋銀行は北海道に本店を置く第二地方銀行で「ほくようリバースモーゲージ」の愛称でリバースモーゲージの提供を行なっております。北海道では、同じく「北海道銀行」がリバースモーゲージの提供を行なっておりますが、どのような制度の違いがあるのか確認をしたいと思います。

北洋銀行の「ほくようリバースモーゲージ」の概要

それでは、北洋銀行の「ほくようリバースモーゲージ」について解説を行います。公式サイトの重要箇所の抜粋に加えて、金利は掲載日現在の金利を金融機関に問い合わせを行い掲載しています。

利用年齢借入時の年齢が60歳以上であること
所得条件
  • 公的年金などの安定した収入があること
  • 総返済負担率の範囲内であること
前年年収返済負担率
400万円未満30%以内
400万円以上35%以内
担保住宅戸建(土地・建物)
資金使途
  • 契約者本人が居住する住宅関連の資金として活用する場合
  1. 新築住宅の建設及び購入資金(土地の購入資金を含む)
  2. 中古住宅の購入資金
  3. 住宅のリフォーム資金
  4. 住宅ローンの借り換え(北洋銀行の住宅ローンの借り換えも可能)

※連帯債務型(引き継ぎ可能)の場合は申し込み時に連帯債務者全員の「前年年収」を提出する必要がある。また、契約者と同居していることが条件となる

※中古住宅、リフォーム、住宅ローンの借り換えの際は、新耐震基準相当の耐震性を有していることが条件となる

※店舗併用住宅でのリバースモーゲージの契約の場合は住居部分が50%以上であること

※住宅ローンの借り換えの再契約を締結する場合は、契約者や対象住宅は同一である必要があり、住宅ローン以外のローンが含まれていないこと

  • 契約者本人が入居するサービス付き高齢者住宅の入居一時金
  • 契約者本人が3年以内の定期借家契約にて賃貸する場合のリフォーム資金
  • 子供世帯の住宅の建築・購入資金
  • 上記に付帯する費用の一部
融資極度額
  • 住宅建設資金または住宅購入資金の場合

200 万円以上 5,000 万円以内(1 万円単位)で、次のうち低い金額をが融資極度額となる

  1. 総所要資金額
  2. 担保不動産の評価額の 50%または 60%に相当する金額

※担保不動産の評価額は当行所定の評価とさせていただきます。

  • リフォーム資金または入居一時金の場合

200 万円以上 1,500 万円以内(1 万円単位)で、次のうち低い金額をが融資極度額となる

  1. 総所要資金額
  2. 担保不動産の評価額の 50%または 60%に相当する金額

※サービス付き高齢者住宅の入居一時金と住み替え前の住宅リフォームを行う場合は入居一時金とリフォーム資金の合計が100%に相当する額が上限となります。

  • リフォームを伴わない借換え資金の場合

200 万円以上(1 万円単位)で、次のうち低い金額をが融資極度額となる

  1. 住宅の建築・購入資金:5,000万円まで
  2. リフォーム、入居一時金:1,500万円まで
  3. 担保評価額の50%または60%まで
  • リフォームを伴う借換え資金の場合

200 万円以上(1 万円単位)で、次のうち低い金額をが融資極度額となる

  1. 住宅の建設・購入資金:5,000万円
  2. リフォーム・入居一時金:1,500万円
  3. リフォームの費用の100%または1,500万円のどちらか低い方
  4. 担保評価額の50%または60%まで
融資極度額の見直し 用途指定のため担保評価の見直しなし、金利は年2回の見直しあり
金利

住宅ローン基準金利を基準とした変動利率

担保評価額に対しての借入率リコース型ノンリコース型
50%2.565%2.665%
60%3.055%3.185%
返済方法契約者死亡後に一括返済、連帯債務者の場合は、連帯債務者が全員死亡後に一括返済
保証人住宅金融支援機構の保障に加入するため原則不要
事務手数料75,600円
対象地域 北海道

商品タイプはリコース型・ノンリコース型に分かれる

北洋銀行のリバースモーゲージは「リコース型」と「ノンリコース型」に分かれています。それぞれの意味を簡単にお伝えします。

商品タイプ解説
リコース型契約者死亡時に住宅の売却を行う際に借入金全額を返済できない場合は、相続人が返済を行う
ノンリコース型契約者死亡時に住宅の売却を行う際に借入金全額を返済できない場合も、残金の返済が不要

上記の通り、住宅の売却で債務が完済出来ない場合に、相続人が支払う必要があるか。ないか。で選択する商品が異なります。また、このリコース型・ノンリコース型によって金利も異なりますので確認をしてみましょう。

北洋銀行のリバースモーゲージの金利は2.565%〜3.185%

北洋銀行のリバースモーゲージ金利は2.565%から3.185%となっており、先ほどのリコース型、ノンリコース型に加えて担保評価額に対しての借入率によって金利が決まる仕組みとなっています。現在の金利を確認してみましょう。

担保評価額に対しての借入率リコース型ノンリコース型
50%2.565%2.665%
60%3.055%3.185%

金利を低く抑えるならば、融資極度額に対しての借り入れ率を50%とし、リコース型を選択することで2.565%となります。一方で最も金利が高くなるのは、融資極度額に対しての借り入れ率を60%とし、ノンリコース型を選択すると金利3.185%となります。

この金利は平均的なリバースモーゲージ金利と比較しても平均よりもやや低い程度と想定されますが、北海道内でリバースモーゲージを提供する北海道銀行と金利を比較してみましょう。

北洋銀行と北海道銀行のリバースモーゲージを比較

それでは、北洋銀行と北海道銀行のリバースモーゲージを比較したいと思いますが、商品設計が異なることから非常に悩ましい選択となりそうです。比較する項目は、「金利」・「資金使徒」・「住み替え有無」としたいと思います。

銀行名金利資金使徒住み替え
北洋銀行2.565%〜3.185%住宅関連なし
北海道銀行2.825%自由あり

金利は北洋銀行の方が低金利で契約可能

金利については北海道銀行よりも北洋銀行の方が安く利用は出来そうです。相続人に迷惑をかけないように融資極度額に対しての借入率を50%、ノンリコース型を選択しても2.665%と金利は非常にお得と言えるでしょう、一方で北海道銀行は金利が2.825%と低い設定ではあるものの、北洋銀行よりも高いと言えるでしょう。

資金使徒の柔軟性は北海道銀行

北海道銀行はリバースモーゲージで借り入れした資金を自由に使うことが可能です。一方で、北洋銀行は住宅関連に資金使徒が定められています。従って、資金使徒が明確であれば北洋銀行でも良いのですが、決まっていない場合や日常生活の資金を借り入れしたい場合は北海道銀行となるでしょう。

住み替えが有無が重要なポイント

金利、資金使徒の面ではなかなか判断ができない方も多いと思いますが、決定的に異なるのが、北海道銀行は必ず住み替えが必要になります。

北海道銀行のリバースモーゲージはJTIと提携しており、現在お住いの住宅を賃貸し、その家賃収入に対して担保設定する仕組みです。空室時もJTIが家賃保証をしてくれることから返済が出来ないという心配も少ない点がポイントでしょう。

とはいえ、絶対に住み替えをしたくない。という方もいるでしょうからその点を含めて検討するようにしましょう。

北海道銀行のリバースモーゲージの詳細は「北海道銀行の「道銀活用型リバースモーゲージローン」を解説」をご確認ください。

まとめ

北洋銀行のリバースモーゲージ「ほくようリバースモーゲージ」について解説を行いました。北海道銀行と比較すると甲乙付け難い商品でもありますので、ご自身の状況に合わせて選択するようにしましょう。









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老後資金の教科書

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