借地権ではリバースモーゲージが利用できない理由を解説







リバースモーゲージは担保にする土地が借地権の場合、制度そのものを利用することができません。これは一体なぜなのでしょうか?今回はリバースモーゲージの利用条件にある「自己所有の不動産」について解説を行います。

借地権の場合リバースモーゲージが利用できない理由

賃借権の物件に暮らしている方がリバースモーゲージの活用ができない理由は「担保設定ができない」ためです。通常リバースモーゲージの担保は自己所有の不動産(土地・建物)であることが必須条件であり、その担保の大部分の資産評価は「土地」が占めることになります。借地権はこの「土地」が第三者の所有物になりますので担保を設定することができません。そのため、担保不動産の評価が得られずリバースモーゲージが活用できなくなります。

建物が新築の自己所有でもリバースモーゲージは活用できないのか?

金融機関により判断が分かれるケースがあると思いますが、基本的に利用することはできません。これには2つの理由があります。

建物だけでリバースモーゲージが活用できない理由

  • 建物は経年劣化により資産価値が大幅に減少する
  • 土地が売却できない以上は、担保不動産の売却に制限がかかる

建物は経年劣化により資産価値が大幅に減少する

建物は20年も住むと資産価値はほぼ0になると言われています。リバースモーゲージは担保物件に根抵当権を設定し貸付金の回収は債務者が死亡後となりますので、長ければ20年も30年も後に債権を回収することになります。そのため、建物だけを担保設定してしまうと債権の回収ができなくなる恐れがあることから、リバースモーゲージを活用することができないことが大半でしょう。一方で、活用できると判断された場合も融資額が極端に下げられる可能性があるためあまり良い選択とは言えないでしょう。

担保不動産の売却に制限がかかる

物件を売却するときに、土地が自己所有ではないため、土地所有者への承諾や売却にあたり制限が生じてしまいます。結果、売却できないなどにより金融機関の貸し倒れリスクが高まることが挙げられます。

土地を所有していないマンションがリバースモーゲージを活用できる理由

ここで、土地を所有していないマンションでもリバースモーゲージの担保対象になる金融機関があります。マンションを担保にする場合、戸建と比較し一定の条件がありますので解説を行いましょう。

マンションが担保対象になる条件

  • 対象物件の多くは大都市圏(東京、埼玉、千葉、神奈川、大阪等)が中心
  • 築年数の制限がある金融機関がある
  • 融資額は不動産評価額の5割程度

対象物件の多くは大都市圏が中心

対象地域が大都市圏を中心にしている理由は、売却先が見つかりやすいという傾向があります。今後日本の人口は減少していくことが予想されますが、その影響は地方部が中心であり、大都市圏の人口減少は比較的緩やかであると予想できます。そして住居用の土地が確保しにくい都心部はマンションが次々に建設されているように一定の需要が見込めることから買い手が見つかりやすいとして担保対象にしている金融機関があります。

築年数に制限をかける金融機関もある

一方で、資産価値の高いマンションは、立地が良く新しい物件が当然のように人気です。そのためみずほ銀行の担保条件は、「債務者が100歳時点で担保物件の築年数が45年以内とする。」など築年数に上限を設けている金融機関もあります。日本は中古住宅の需要が海外に比べると低いため築年数で制限をかけている傾向があります。近年はリノベーション技術が発展していますので、それに伴い中古住宅市場が盛り上がればリバースモーゲージの担保評価も向上する可能性があります。

マンションを担保にする場合の融資額は評価額の5割程度

一方で、やはり土地が担保対象にならないというのは金融機関にとっても非常にリスクがあります。そのため、融資極度額が不動産評価額の5割程度の抑えている金融機関が大半でしょう。老後資金としていくら程度の資金が必要なのかを計算した上で融資額が足りるのかを判断することが求められます。 マンションをリバースモーゲージの対象にする場合はこちらを参考にしましょう。

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老後の生活を考えると借地権ではなく自己所有の土地が良し

借地権付きの物件は自己所有で土地を購入するよりも安価に購入することができます。現役時代の支出の多い時期に安価で物件を購入できることから購入を検討する方も多くいらっしゃると思います。老後までにしっかり資産形成ができていれば借地権付きの住宅でも何も問題はありませんが、老後資金が枯渇する可能性も考えると多少無理してでも自己所有の土地・建物を購入する方が良いかもしれません。

借地権付きの物件で老後資金を確保する方法

ただ、すでに老後の生活が始まっている方にとっては、今更住宅を買い換えることはできません。リバースモーゲージは老後資金の充実に適した制度ではありますが、結論、借地権付きの住宅にお住いの方はリバースモーゲージの活用ができません。老後資金に不足が生じた場合、まず焦らず支出を抑え収入を最大化させる方法を考えましょう。

老後資金の確保において必要なこと

  • 収支の状況を把握し使用できる金額を明確にする
  • 年金以外の収入を確保する(労働期間の延長や資産運用等)

当たり前のことではありますが、計画的に老後資金を活用できているケースが少ないものです。本メディアでも年収や貯蓄の状況に合わせた具体的な老後資金の貯め方を紹介していますので一度確認することをおすすめします。

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住宅の売却という選択肢も

借地権付きの物件はリバースモーゲージの活用ができませんので、ある程度まとまった老後資金が必要な場合は住宅を売却することも選択肢に含めましょう。一時的に売却に関わる費用が発生する点に注意することと、転居後の家賃なども老後資金に大きな影響を与えますので子供世帯と同居するなど売却後の生活も事前に準備することが大切です。

まとめ

借地権付きの不動産を所有している方で、リバースモーゲージの活用できないということを知らずに老後の資金計画を考えていた方は、住宅の売却等他の方法で貯蓄を増やす方法に計画を変更しましょう。焦らず支出と収入のバランスを整えることが老後の生活を安定させる秘訣になります。









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老後資金の教科書

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