リバースモーゲージを活用し新築物件を購入する方法







老後の生活を前に終の住処を考えるとリフォーム・住み替え・新築住宅の購入などを検討されている方も増えてくるでしょう。その際、この住宅に関する資金をどのように調達するのか?定年を前にすると住宅ローンもなかなか組めません。

現在のお住いの住宅を担保にリバースモーゲージを活用しようにも老朽化により担保の対象にならないケースや不動産価値の低い地域であること。さらには賃貸派として自己所有の物件がないなど。思うようにリバースモーゲージを活用できていないケースがあります。

そこで今回は、これから購入する新築住宅をリバースモーゲージの担保にし住宅の購入資金を借り入れする方法をお伝えしたいと思います。

リバースモーゲージの担保に購入予定の住宅を設定

まず、リバースモーゲージと言えば、「現在所有している住宅を担保にする」という条件があると理解している方が多くいますが、実はこれから購入する住宅に担保を設定し、金融機関から借り入れを行うことも可能な商品があります。これによって、住宅の購入資金を住宅ローン以外で借り入れができるのですが、どのようなメリット・デメリットがあるのか解説を行います。

購入予定の新築住宅を担保にするメリット

リバースモーゲージの担保にこれから購入を予定する新築住宅を設定するメリットは大きく3つありますので順に確認をしてみたいと思います。

これから購入する新築住宅を担保にするメリット

  • 高齢者でもリバースモーゲージは審査が通りやすい
  • 住宅ローンよりも金利支払いの方が月々の支出が少なくて済む
  • 新築マンションの方が担保の審査に通りやすい

高齢者でもリバースモーゲージは利用しやすい

高齢者の方が終の住処として新築住宅やリフォームを検討する場合、住宅ローンが組めないケースが多々あります。これは所得条件や数十年に渡る返済ができない可能性が出てくるため、住宅ローンの審査が通らないという考え方です。

その際、これから購入する住宅を担保にリバースモーゲージを活用することで、住宅ローンが組めない方でもリバースモーゲージで住宅の購入資金を借り入れすることが可能です。理由として、リバースモーゲージは所得条件が年金収入でも可能。という金融機関が多いため住宅ローンよりも所得条件の審査が緩やかである点が挙げられます。

住宅ローンよりも金利支払いの方が月々のが支出が少ない

加えて、住宅ローンよりリバースモーゲージの方が毎月の返済が少なくて済むケースが多々あります。住宅ローンは借入金を毎月返済し残額を減らしていきますが、リバースモーゲージは逆抵当融資と呼ばれ、毎月の返済ではなく、債務者が死亡後に担保の住宅を売却し返済とします。そのため、元本の返済が必要な住宅ローンと金利の支払いのみで済むリバースモーゲージでは毎月数万円単位で返済額が変わってきますので、老後の生活にとっては大きな支出削減になるでしょう。

具体的な支払いのシミュレーションをこちらで行っておりますので参考にしてください。

定年後はリバースモーゲージに借り換え|住宅ローンの返済を金利支払いに変更させることで支出を削減

2017.05.18

マンションでも担保にしやすい

リバースモーゲージの担保にマンションを設定できる金融機関が増えていることは、何度か本メディアでも紹介をさせていただきましたが、どの金融機関も戸建に比べると土地を担保に出来ない分、条件が厳しい傾向にありました。その中でもやはり「築年数の壁」は非常に高く、担保可能な地域にマンションを保有していても築年数が古くリバースモーゲージが活用できないというケースも。その点、これから購入するマンションであれば、新築マンションのため十分に担保対象になりますので、住み替えを検討しながらも、現在の住宅ではリバースモーゲージの担保対象とならない方には良い制度と言えるでしょう。

購入予定の新築住宅を担保にするデメリット

ここまでメリットをご紹介しましたが、一方でデメリットもあります。このデメリットはリバースモーゲージ特有である点も含まれますので合わせて確認をするようにしましょう。

これから購入する新築住宅を担保にするデメリット

  • 債務者死亡後は、住宅を手放す必要がある
  • リバースモーゲージの借入金とは別に一定の頭金が必要
  • リバースモーゲージのリスクに注意

債務者死亡後は、住宅を手放す必要がある

リバースモーゲージの一番の特徴でもありますが、債務者が死亡し返済が生じると現在の住宅を手放す必要があります 。ただ、住宅を相続させる必要がない高齢者の方は、この問題は特に関係がないと言えるでしょう。

終の住処として「使い切りの住宅」と割り切ってしまえば、老後のライフスタイルに沿った住みやすい住宅が手に入るため、新しい選択としてリバースモーゲージを活用するのは非常にメリットの高い選択と言えます。

また配偶者の方に相続させることも可能なリバースモーゲージもありますので、複数の金融機関を見比べることがおすすめと言えます。

【リバースモーゲージ契約者が死亡】配偶者が住宅に住み続けるための相続条件を解説

2017.04.05

リバースモーゲージの借入金とは別に一定の頭金が必要

「使い切りの住宅」をリバースモーゲージで手に入れるにあたり、これから購入を予定する新築住宅が、購入資金に足りるほど融資額を得ることができるのか?という問題があります。実はここに壁があります。通常のリバースモーゲージの融資極度額の相場は戸建で不動産評価額の7割、マンションで5割程度までしか融資極度額が設定されません。

そのため、3000万円の新築住宅を購入したいと考えた場合、不動産評価額の5割から7割程度になりますので、1400万円から2000万円程度の融資極度額になると想定されます。この不足する金額は別途現金で支払いが必要になります。この場合、現在の貯蓄から捻出することや現在のお住いの住宅を売却し、その資金を新しい住宅の購入資金に充てることで新築住宅の購入資金に足りるのか判断が必要になるでしょう。

リバースモーゲージを活用し新築住宅を購入するための計算

新築住宅購入費用:3,000万円

リバースモーゲージによる調達額:2,000万円

現在の貯蓄:300万円

現在の住宅売却益:700万円

リバースモーゲージのリスクに注意

リバースモーゲージには「長生きリスク・金利上昇・不動産価値の下落」と呼ばれる3大リスクがあります。新築住宅購入時の不動産評価額や金利の推移から、10年、20年と時間が経過すると共に、不動産評価額が下がり融資極度額の見直しが発生することや金利が上昇し月々の返済金額が増えてしまうケースがありますので、詳しい解説も含めてこちらの記事を参考にしてください。

リバースモーゲージの問題点やリスクを超えて注目される理由

2017.05.15

賃貸併用住宅で副収入を得る方法もあり

リスク対策としても活用できますが、新築住宅を新たに購入する場合、夫婦二人ではそこまで広い住宅は必要ないでしょう。一方で戸建を建築する場合は、二階建や三階建にすることが一般的ですので、この使わない部屋をはじめから賃貸住宅として貸し出しをしてしまうのも手でしょう。立地にもよりますが1部屋4万円で2部屋を貸し出しできれば毎月の収入として8万円を得ることができますし、新築物件ですので入居率も期待できるでしょう。

住めなくなったらそのまま賃貸もあり

また、老後の生活において切り離せない問題が「介護」です。健康面に万が一のことが起きた場合、老人ホームへの入居が必要になるケースもあるでしょう。この場合は現在の住宅をすべて賃貸住宅として貸し出しを行うことも可能です。この場合、期間を定めて貸し出しをするなどの対応が必要になりますので不動産会社とよく相談をするようにしましょう。

まとめ

リバースモーゲージの担保に「これから購入を予定する新築住宅」を設定し購入資金を借り入れする方法を紹介させていただきました。新築住宅だからこそ、賃貸併用住宅など幅広い選択も可能になることから、住み替えやリフォームを検討されている方もこの方法も視野に入れ最適な選択を行えるようにしましょう。









全国320の法律事務所を徹底比較

ABOUTこの記事をかいた人

老後資金の教科書

老後資金の教科書は老後の生活をより豊かにするために、金融や老後に関する法改正などを中心に解説記事を掲載しています。 リバースモーゲージ、介護保険問題、年金カット法案、高額医療費の自己負担の増加など難しい制度を分かりやすくご紹介します。