リバースモーゲージの申し込み手順と費用を解説







「老後」にはどれくらいのお金が必要なのでしょうか。平成28年度の生命保険文化センター「生活保障に関する調査」によると、老後の最低日常生活費は月額で約22万円、ゆとりある老後生活は約34.9万円といわれています。”なんだ、最低の暮らしは社会人になったときの費用でいいのか”、と考えてしまいがちですが、多くの方が「公的年金のみ」という状態で生活費を捻出しなければならず油断をすると老後破産の危険性もあります。

そのため、老後資金の確保手段としてリバースモーゲージの人気が高まっていますが、リバースモーゲージを検討するための準備から契約手続き、費用までを具体的に解説をしていきます。

老後のライフプランを決める

現代は「長寿リスク」という言葉があり、定年退職後20年分も30年分も財産を管理しなければなりません。月額22万円として一年で264万円。30年で7920万円。30年一律で最低日常生活費で過ごせる確率は低いため、老後資金が8,000万円や、1億円といわれる所以です。

そこで「老後資金」の貯蓄が必要になります。老後に毎年いくらかかるのかを予測し、収入と支出を入力したキャッシュフロー表に落とし込んでいく。専用のソフトではなくても、Excelでもいいでしょう。大切なのは老後資金を使い始まる前に、どれだけ準備をしているか、すなわち「老後のライフプランが決まっているか」です。

そうはいっても現役世代も何かとお金がかかるもの。子育てを終えて住宅ローンの返済を終えたら、すぐに老後では貯蓄も貯まりません。そこでローンの返済を終えた持ち家を担保にして老後資金を借りる手法としてリバースモーゲージがオススメです。

ライフプランに合ったリバースモーゲージを探す

ライフプランに合致したタイプのリバースモーゲージを探しましょう。リバースモーゲージにも様々なタイプがあり、借入する方のニーズに合わせて選択することができます。

リバースモーゲージを扱う金融機関には「地域条件」がある

リバースモーゲージは都市銀行、地方銀行問わず、様々な金融機関で扱っています。ただ、適用となる地域があることに注意が必要です。リバースモーゲージを利用する方は長年住んできた居住用住宅を担保にあてるため、他のニーズが合致しても「地域条件」が合わなければ利用することができません。

商品によっては年収条件がある

一部のリバースモーゲージは年収条件があります。老後資金を受け取っている間は返済義務はありませんが、亡くなると担保の住宅を引き渡すことによって負債が消滅します。元本の支払義務は引渡しによって無くなりますが、借りている間の「利息」については債務者が亡くなった段階で支払い義務が生じます。

そのため、リバースモーゲージの商品によっては商品を申し込むにあたって「年収要件」が設定されています。これは公的年金の支給額も含められる場合が多いため、必ずしも給与所得が条件となっているものではありません。

客観的な立場の専門家に聞く

前提知識がないと、なかなか各社の商品の違いが鮮明になりません。自身で複数の金融機関を訪ねる「相見積もり」で、自身にあった商品を判断するようにしましょう。また、金融機関に属さない専門家に見解を仰ぐことはひとつの方法です。代表的なのはFP(ファイナンシャルプランナー)です。老後のライフプランをアドバイスする専門家でもあるため、老後計画と合わせて相談することをお勧めします。

資料請求&個別相談会に参加する

それでは具体的に商品を決めるにあたっては、どうすればいいのでしょうか。まずは資料を請求したり、個別相談会に参加したりすることをお勧めします。 資料請求や個別相談会で細かい部分の説明に触れることで、CMや広告、インターネットの情報からは得られない内容を理解できるでしょう。

また、金融機関それぞれが力を入れている特徴や期間限定のサービスについても把握することができます。 個別相談会に関しては、可能な限りご夫婦で参加するようにしましょう。

不動産処理について判断できる方と、老後計画を中心になって考えている方がご夫婦で別々の場合は、尚のこと一緒に赴くことをお勧めします。また、所有している不動産の状況を確認しておくようにしましょう。

不動産を担保にする意志があるか確認しておく
不動産に担保(抵当権・根抵当権)が設定しているか確認する
不動産引渡しのとき、住まいを変える気持ちがあるか確認しておく

銀行窓口で商品の詳細を確認

銀行窓口で商品を詳細を確認しましょう。リバースモーゲージの基本的な申込手順は以下の通りです。

(1)金融機関の比較・選定
(2)担保物件の査定(査定費用が発生)
(3)居住用不動産を担保に、貸越極度契約を締結
(4)不動産に根抵当権を設定(一般的には貸越極度額の120%)
(5)必要に応じて追加借入
(6)(死亡時)担保売却、借入継続の手続きなどor借入金の返済開始
(7) 根抵当権の抹消

また、申込にあたっては主に以下の費用が必要となります。このほかに、その時々の金利情勢に即した利息分が必要です。

遺言信託費用約30万円から約50万円ほど(金融機関により異なります)
登記関連費用約20万円から約50万円ほど(金融機関によって異なります)
印紙代金額により200円から60万円(印紙税法による)

事前審査・審査

ここからは申込手順の詳細について確認しましょう。リバースモーゲージの担保とする不動産物件が金融機関にとって融資できる対象のものか、また債務者の属性を合わせて審査します。審査は「事前審査」と「本審査」があり、それぞれ審査内容が異なります。 日本モーゲージサービスなど金融機関の審査書類によると、事前審査の申込書類には以下の必要事項を記入する必要があります(金融機関によって異なる部分もあります)。

事前審査

債務者の属性(名前・住所・年齢・性別・職業など)
連帯債務者の属性(名前・住所・年齢・性別・職業など)
物件情報(物件情報・敷地情報・担保提供者・抵抗権の情報など)
年収・借入後の資金計画、資金用途の確認(用途制限のない金融機関も多い)
融資実行(希望)月、住宅借入金以外の借入金(返済中の借入がある場合は返済を完了してから再審査の場合も)

本審査

事前審査に関する申込内容の再確認(状況が変わっていないかを含む)
本人、配偶者、連帯保証人へのヒアリング審査
対象物件に対する住宅ローン現状の証明書
(対象の方のみ)就職・転職状況、(経営者の方)会社・経営者の事業状況

事前審査が通ったものの、本審査に落ちることはあります。また、事前審査(仮審査)は書類、本審査は申込者ほか関係者に対してヒアリングをする金融機関も多いようです。

審査が通らない場合も、申し込む金融機関を変えると通過できるケースはあります。状況によって複数の金融機関を並列で審査を受けるようにしましょう。

契約・登記

審査を超えると契約、登記です。借入金を発生するため、債務者と金融機関の間で「金消契約」を締結します。登記を設定する際は、債務者側で一時金として支払いになる場合もありますので準備しておくようにしましょう。

登記費用の相場は上記に記した通り登録免許税含め20万円から30万円前後です。 この時に適用金利を決定しておくケースがあります。ここで0.数パーセントの違いでも、借入期間が5年や10年積み重なると負担感が大きく異なることも。返済スケジュールを含めて納得できるものなのか、あらためて確認してから手続きを進めるようにしましょう。

また、返済の段階で住宅を引き渡す代わりに、住宅ローンのような通常の返済形式にできる場合もあります。その旨もリバースモーゲージを借りる段階で契約書にて定めることが多いため、しっかり確認するようにしましょう。

また、一時的な資金が必要な方は契約後、登記まで時間がかかるケースがあります。この時に債務者の生活を保障する方法として、「つなぎ融資」が行われる場合もあります。まずは金融機関への相談の段階でつなぎ融資の必要性を相談するようにしましょう。

リバースモーゲージの解約方法

これまでリバースモーゲージの申し込み手順の解説を行いましたが、いざ、契約したがやはりリバースモーゲージを解約したいという場合も出てくるでしょう。この場合において、リバースモーゲージは融資額の返済をもって契約を解除することが可能です。そのため、リバースモーゲージ契約時は老後資金に枯渇していた場合でも、何かしらの理由で資金に目処がたった場合は買い戻しをする選択もできるでしょう。

まとめ

リバースモーゲージの申込手順、発生する費用について確認しました。大切なのは不動産をどうするか、老後資金をどのような流れにするかを「家族間で」まとめておくこと。

そしてリバースモーゲージを借りるにあたってのスケジュールを確認しておくことです。合わせて、「申込時にお金がかからない」といわれるリバースモーゲージですが、一時金のかかる部分、想定額について認識しておくようにしましょう。









ABOUTこの記事をかいた人

工藤 崇

株式会社FP-MYS代表取締役社長兼CEO。ファイナンシャルプランニング(FP)を通じて、Fintech領域のリテラシーを上げたいとお考えの個人、 FP領域を活用して、Fintechビジネスを開始、発展させたいとする法人のアドバイザーやプロダクトの受注を請け負っている。Fintechベンチャー集積拠点Finolab(フィノラボ)入居企業。執筆実績多数。東京都千代田区大手町。