リバースモーゲージとは、住宅を担保に金融機関から借り入れを行う制度ですが、返済方法にポイントがあります。借り入れ期間中は金利の支払いのみで元本の支払いは債務者が死亡後に担保にした住宅を売却や代物弁済で一括返済を行います。
そのため、老後資金に不足を感じる高齢者にとって救世主的な位置づけになっている制度と言えるでしょう。リバースモーゲージの特徴を以下にまとめていますので概要を把握したい方は確認してみて下さい。
- 担保になる住宅は戸建（土地・建物）がメイン（マンションも担保になる銀行が増加）
- 住宅を担保に金融機関から老後資金の借り入れができる
- 借り入れ期間中は金利の支払いのみ（元本一括返済の商品もあり）
- 返済方法は債務者が死亡後に担保にした住宅を売却、代物弁済で支払いをする
- 債務者が死亡した後も契約を継続できる商品がある（退去まで猶予を与える商品も）
- リバースモーゲージのリスクには注意が必要
- リバースモーゲージの資金使途は原則自由とする金融機関が多い
リバースモーゲージとは？15項目のQ&Aで解説
リバースモーゲージの概要を理解したところで、制度の細かい疑問点を解説していきたいと思います。リバースモーゲージは金融機関によって商品内容が異なりますので、各金融機関の情報をしっかりと確認するようにしましょう。
Q1.リバースモーゲージの担保対象とは？
リバースモーゲージの担保対象は戸建（土地・建物）が一般的です。その理由は「土地」にあるのですが、リバースモーゲージは逆抵当融資と呼ばれるように債権の回収が債務者死亡後になります。そのため、債権回収時の住宅の評価額が非常に重要になりますが、建物ですと経年劣化し資産価値はどんどん下がってしまう一方で、土地は資産価値が建物に比べると安定していることから基本的には戸建（土地・建物）を担保にするケースが一般的です。
Q2.マンションはリバースモーゲージの担保にならない？
マンションには土地がありません。それでも担保にできる金融機関が増えている背景があります。ここでのポイントは「エリア×築年数×駅徒歩」の要素が重要になります。もうお分かりだと思いますが、資産価値が落ちにくいマンションであれば、債務者死亡後に物件を売却し債権を回収できるため、「エリア×築年数×駅徒歩」の要素が非常に重要になります。この条件をクリアしていればリバースモーゲージの担保として認めているいる金融機関が一定数あります。
Q4.借地権の住宅でもリバースモーゲージは活用できる？
借地権の場合は、リバースモーゲージを活用することはできないでしょう。先ほどの担保価値が「土地」であり、この土地が担保にできませんのでリバースモーゲージが活用できないのが一般的と言えます。
Q5.別荘はリバースモーゲージの担保になるか？
リバースモーゲージの担保対象になるのは「自宅」です。この自宅とは住民票が置いてある市区町村になりますので、別荘に住民票がなければリバースモーゲージが活用できないと言えます。逆に言えば、別荘のある市区町村に住民票があればリバースモーゲージの対象にはなりますので詳しい情報を確認しましょう。
Q6.根抵当権とは一体なに？
根抵当権とは、不動産を担保にする抵当権の一種になります。根抵当権の場合、借り手と貸し手の間に継続的に発生する借入をまとめたもので、不動産に上限値を設定し、その中でお金の貸し借りができる制度です。
Q7.リバースモーゲージのリスクを詳しく知りたい
リバースモーゲージには3つのリスクがあります。１つ目は、「長生きリスク」です。リバースモーゲージは決められた融資枠から老後資金を活用する仕組みになりますので、長生きをするとこの融資額が足りなくなり生活が困窮してしまうことを「長生きリスク」と呼びます。
2つ目は「金利上昇リスク」です。リバースモーゲージの借り入れ期間中は、元本の返済は不要ですが、金利の支払いが発生します。この金利が上昇してしまうと毎月支払う利息が上がってしまいます。これによって融資額が金利の支払いで減ってしまうリスクを「金利上昇リスク」と呼びます。
最後に3つ目ですが、「不動産価値の下落」です。リバースモーゲージは住宅を担保にしますので、その価値が下がってしまうと融資額の引き下げが発生します。おおよそ1年単位で融資額を見直す金融機関が多いのですが、計画していた老後資金が、融資額の見直しにより減ってしまうことを「不動産価値の下落リスク」と呼びます。
Q8.リバースモーゲージの融資額の相場は？
リバースモーゲージはいくら借り入れできるのか？という疑問も多いと思います。あくまで相場になりますが以下を把握しておきましょう。
- 住宅（土地・建物）の場合：不動産評価額の7割が融資極度額と設定されるのが一般的
- マンションの場合：不動産評価額の5割が融資極度額と設定されるのが一般的
こちらは金融機関側も貸し倒れリスクと背負っていますので、そのリスク対策として不動産評価額よりも5割から7割程度を融資の上限額としているケースが多いようです。
Q9.リバースモーゲージの金利って種類があるの？
金利といえば、固定金利と変動金利があることが一般的ですが、リバースモーゲージの場合は変動金利を採用しているケースが一般的です。変動金利の種類は、短期プライムレート、長期プライムレートという種類や預金に連動して金利が発生する預金連動型金利などの種類もあります。
リバースモーゲージの金利計算はこちらでケーススタディを紹介していますので確認をしてみてください。
Q10.推定相続人の承諾が必要な理由は？
リバースモーゲージには推定相続人の承諾が必要なケースが一般的です（一部不要なケースも）。その理由に、リバースモーゲージは元本の返済が債務者死亡後になりますので、相続人も担保不動産の売却などの後処理を行うケースが出てきます。また、住宅を相続できると思っていた推定相続人の方が、実はリバースモーゲージを契約しており住宅を相続できない。ということを後から知るようなことを防ぐためと言えるでしょう。そのため、承諾が不要な金融機関も事前に推定相続人に相談をすることを推奨しています。
Q11.契約者が死亡後、残された家族はどうなるの？
リバースモーゲージの契約者が死亡すると、住宅の売却や代物弁済の処理を行う必要があります。その後、配偶者は引越しを行うことが一般的です。ただ、金融機関によっては、返済期限を1年程度待ってくれる商品やリバースモーゲージの契約を配偶者が引き継ぐことができる商品もあります。そのため、契約者死亡後にどのような対応が必要になるか事前に確認を行う方が良いでしょう。
Q12.リバースモーゲージの資金は何に使えるの？
リバースモーゲージで借り入れした資金の用途は、原則自由であるケースが多いです。介護施設の入居金や住宅のリフォームから趣味や旅行の費用など金融機関によって資金使途は異なりますので一例を見てみましょう。
| 金融機関 | 商品名 | 対象地域 | 資金使途 | 担保不動産 |
東京スター銀行 | 新型リバースモーゲージ「充実人生」 | 東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,北海道,宮城県,兵庫県,福岡県,広島県,愛知県,大阪府 | 原則自由（事業用資金は除く） | 戸建て（土地・建物） マンション |
みずほ銀行 | みずほプライムエイジ | 東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県 | 原則自由（事業用資金は除く） | 戸建て（土地・建物） マンション |
三菱東京UFJ銀行 | リバース・モーゲージ型住宅関連ローン | 東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県 | 住宅のリフォーム資金,住宅の住み替え資金,有料老人ホームの入居資金 | 戸建て （土地・建物） |
三井住友銀行 | SMBCリバースモーゲージ | 東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,愛知県,大阪府,京都府,兵庫県 | 原則自由（事業用資金は除く） | 戸建て （土地・建物） |
りそな銀行 | あんしん革命 | 北海道,宮城県,茨城県,栃木県,群馬県,東京都,埼玉県,千葉県,神奈川県,新潟県,山梨県,長野県,静岡県,愛知県,三重県,滋賀県,京都府,大阪府,兵庫県,奈良県,和歌山県,広島県,福岡県,熊本県 | 住宅のリフォーム資金,住宅の住み替え資金 | 戸建て （土地・建物） |
Q13.リバースモーゲージを提供している金融機関はどこ？
上記で5銀行ほど紹介しましたが2017年3月時点では全国45銀行がリバースモーゲージの提供を行なっています。詳しくは以下から確認をしてみましょう。
Q14.国と金融機関のリバースモーゲージは何が違うの？
リバースモーゲージは金融機関だけでなく国が提供する制度もあります。主に社会福祉協議会が窓口となり提供を行なっておりますが、金融機関のリバースモーゲージがゆとり資金であれば、国のリバースモーゲージは生活保護手前の下流老人向けの制度と言えるでしょう。一定の年金収入がある方は、金利の基準や資金使途など選べるので金融機関のリバースモーゲージの方が良いかもしれません。
Q15.リバースモーゲージの申し込み手順は？
リバースモーゲージの申し込み手順をまとめてみましょう。金融機関よって細かな流れは異なりますので最終的には金融機関の決まりに沿って進めてください。
- 自分に合う金融機関の比較・選定を行う
- 金融機関と面談を行う。その際に相続人の同席や同意書の提出が求められるケースも。
- 物件の査定を行い不動産評価額を算出
- 金融機関の条件に沿って融資極度額を決定
- 諸条件確認後、リバースモーゲージの契約を締結
まとめ
リバースモーゲージのQ&A全15項目の解説を行いました。各項目の細かな解説は詳細の情報を確認頂くことをおすすめしますが、制度の概要を理解するためにご活用ができればと思います。
