定年後はリバースモーゲージに借り換え|住宅ローンの返済を金利支払いに変更させることで支出を削減







住宅ローンが定年退職後も残っていると、「ちゃんと毎月支払いを続けられるのか?」と不安になる方も多いと思います。万が一、支払いができない状態になってしまい返済が滞るようになってしまうと一括弁済を要求される可能性や担保にした不動産を引き上げされる可能性などが出てきてしまいます。そこで、毎月の支払い金額を減額させる方法としてリバースモーゲージへの借り換えを解説したいと思います。

リバースモーゲージとは|1から理解し使いこなすための全知識

2017.03.13

リバースモーゲージに借り換えを行う仕組み

現在の住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えを行う方法として、リバースモーゲージで現在の住宅を担保に借り入れした資金を住宅ローン残高の返済に活用します。

その後、毎月リバースモーゲージの金利支払いを行うため、住宅ローンの支払い金額よりもリバースモーゲージの金利支払いに変えた方が月の支出を減らせることができるでしょう。

リバースモーゲージの金利計算式
借り入れ金額×年利=年間の支払い利息
年間の支払い金額÷12ヶ月=月間の支払い利息

リバースモーゲージの金利を種類・タイプ別に解説!

2017.04.08

リバースモーゲージへの借り換えで削減できる金額をシミュレーション

それでは、Aさんを事例に実際に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行う場合に毎月の支払い金額がどのくらい削減されるのかシミュレーションをしてみましょう。

Aさんの住宅ローンの状況
年齢:60歳
住宅タイプ:一戸建て(土地・建物)
住宅購入金額:3000万円(総返済金額:3556万円)
金利:固定金利1.0%、35年ローン
ボーナス返済:なし
支払金額/月:84,685円
住宅ローン残高:500万円
リバースモーゲージ融資極度額:1000万円

みずほ銀行:みずほプライムエイジフリー口で金利を計算

みずほ銀行のリバースモーゲージの金利は2017年3月段階で3.475%/年利となっていますのでこちらの金利を基準に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行った場合のシミュレーションを行いたいと思います。

  • リバースモーゲージの金利支払額/月

融資極度額1,000万円×年利3.475%÷12=28,958円

  • リバースモーゲージの借り換えで削減できる金額/月

住宅ローン支払84,685円-リバースモーゲージ支払金利28,958円=55,727円削減

りそな銀行:安心革命で金利を計算

りそな銀行のリバースモーゲージの金利は2017年3月段階で2.975%/年利となっていますので、みずほ銀行よりも金利が低く設定されています。主要大銀行でも金利の差があるのでしっかりと比較することが望ましいですね。それでは、りそな銀行の金利を基準に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行った場合のシミュレーションを行いたいと思います。

  • リバースモーゲージの金利支払額/月

融資極度額1,000万円×年利2.975%÷12=24,792円

  • リバースモーゲージの借り換えで削減できる金額/月

住宅ローン支払84,685円-リバースモーゲージ支払金利24,792円=59,893円削減

足利銀行:リバースモーゲージ型住宅ローンで金利を計算

足利銀行のリバースモーゲージの金利は2017年3月段階で2.500%/年利となっております。これまで紹介した中で非常に金利が安いので、毎月の支出削減にはメリットがありそうです。それでは、足利銀行の金利を基準に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行った場合のシミュレーションを行いたいと思います。

  • リバースモーゲージの金利支払額/月

融資極度額1,000万円×年利2.500%÷12=20,833円

  • リバースモーゲージの借り換えで削減できる金額/月

住宅ローン支払84,685円-リバースモーゲージ支払金利20,833円=63,852円削減

大阪シティ信用金庫:シティ信金 リバースモーゲージローン<ゆとり>で金利を計算

大阪シティ信用金庫のリバースモーゲージの金利は2017年3月段階で3.000%/年利となっています。大阪方面を中心に担当している大阪シティ信用金庫の金利を基準に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行った場合のシミュレーションを行いたいと思います。

  • リバースモーゲージの金利支払額/月

融資極度額1,000万円×年利3.000%÷12=25,000円

  • リバースモーゲージの借り換えで削減できる金額/月

住宅ローン支払84,685円-リバースモーゲージ支払金利25,000円=59,685円削減

東京スター銀行:充実生活で金利を計算

東京スター銀行のリバースモーゲージの金利は2017年3月段階で2.906%/年利となっています。東京スター銀行のみ”預金連動型ローン”という制度があります。

これは、融資極度額ではなく、実際に引き落としをした分にしか金利が発生しないもので、今回は500万円の住宅ローンの完済だけを目的に借り入れ金を活用した場合、その500万円にしか金利が発生しません。

それでは、東京スター銀行の金利を基準に住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行った場合のシミュレーションを行いたいと思います。

  • リバースモーゲージの金利支払額/月

融資極度額500万円×年利2.906%÷12=12,108円

  • リバースモーゲージの借り換えで削減できる金額/月

住宅ローン支払84,685円-リバースモーゲージ支払金利12,108円=72,577円削減

短期プライムレートや長期プライムレートの基準は各銀行が決めてます

金融機関のリバースモーゲージの金利を調べると「短期プライムレート(基準金利)+年●%の変動金利」と記載されているケースも多いと思います。この短期や長期プライムレートの基準は各金融機関が設定しているものです。そのため、金利が金融機関で大きく異なるケースもありますのでよくよく比較することをおすすめします。

毎月5万円程度の削減に繋がる

今回は一例で各金融機関の金利で比較を行いましたが、どの金融機関も5万円程度毎月の支出を削減することが可能でした。毎月家計簿から5万円の支出を減らせることは非常にメリットがあると言えるでしょう。

加えて、東京スター銀行であれば必要な分だけにしか金利が発生しないため、さらに家計に優しい設計と言えます。 この金利は半年に1回程度で見直しが発生しますので定期的に金利のチェックは行うようにしましょう。

住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行う手順

それでは改めて住宅ローンからリバースモーゲージへ借り換えを行う手順をまとめたいと思います。

リバースモーゲージへの借り換え手順

  1. 金融機関にリバースモーゲージの借り換えを希望する旨を伝える
  2. 現在の住宅ローン残高の確認、リバースモーゲージの住宅査定を行う
  3. リバースモーゲージの契約
  4. 住宅ローン残高の返済を行い、リバースモーゲージの金利支払いが開始

現在住宅ローンを申し込みしている金融機関に一度問い合わせをすることで詳しい手順を解説してくれますのでまずは問い合わせを行いましょう。 リバースモーゲージの申し込み手順はこちらに詳しく解説を行っておりますのでご確認ください。

リバースモーゲージの申し込み手順と費用を解説

2017.03.21

まとめ

老後の生活は金銭的な不安は付き物です。最近は晩婚化してますので60歳、65歳を過ぎても住宅ローンが残っているとうい世帯も非常に多いでしょう。そこで、リバスモーゲージの借り換えを行うだけでも毎月の支出を減らすことができますので、ぜひ検討をするようにしましょう。









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老後資金の教科書

老後資金の教科書は老後の生活をより豊かにするために、金融や老後に関する法改正などを中心に解説記事を掲載しています。 リバースモーゲージ、介護保険問題、年金カット法案、高額医療費の自己負担の増加など難しい制度を分かりやすくご紹介します。