リバースモーゲージとは?全46銀行と社会福祉協議会の制度を徹底解剖







老後に年金だけで暮らしていける時代は今や過去の話。60歳以上の生活保護受給率が50%を超える昨今において安泰な老後の生活を送ることは非常に難しくなっています。

生活保護を避けるためにも、貯蓄を頑張る現役世代も多いと思いますが、実は高齢者の90%以上が預貯金以外にも資産を保有しているのです。

それが「不動産」です。戸建、マンションなどの違いはありますが、60歳以上の持ち家保有率は90%を超えるほど日本は持ち家が普及しているのですが、多くの方はこの資産にただ住むだけになっているでしょう。

リバースモーゲージはこの活用しきれていない不動産を担保に金融機関からお金を借りる制度であり、今非常に注目が集まっております。

とは言え、リバースモーゲージは日本での認知度が低くあまり制度面に詳しくない方も多いことから、この記事1つでリバースモーゲージの全てが分かるように解説を行いたいと思います。

リバースモーゲージとはどんな制度?

リバースモーゲージとは、現在お住いの住宅を担保に民間企業である金融機関や地方自治体が運営する社会福祉協議会から担保額の70%から50%を上限に資金の借り入れを行うことができる制度です。

それだけであれば、住宅を担保にお金を借りるだけですが、ポイントは返済方法にあります。

リバースモーゲージの借り入れ元金は、契約者死亡後に担保にしている住宅を売却し借入金を返済することから契約中は元金の返済が不要となるのです。これによって、借り入れした資金の多くを老後の生活費として活用できるメリットがあります。

金利の返済は2つの種類がある

リバースモーゲージを契約した際に毎月支払いが必要になるのは「金利」です。多くの金融機関や社会福祉協議会は毎月の金利支払いが必要になりますが、中には「利息元加型」と呼ばれる支払い方法もあります。

利息元加型」とは、毎月の金利支払いが不要となる代わりに元金に利息を加えていき、返済時に元金と金利をまとめて返済する仕組みとなります。

この制度を活用すると毎月の支払いが0円となりますので、手数料などを除けば借入金の多くは生活資金などに活用することが可能になります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットについて解説を行います。

メリット1.自宅を売却しなくても資金が手に入る

1つ目のメリットには自宅を売却しなくても老後資金の借り入れできる点が挙げられます。住み慣れた自宅を売却し引っ越しをすることに抵抗がある方も多いでしょう。

担保調査なども秘密は厳守されますので、ご近所の方に知られてしまう心配も基本的にはありません。そのため、これまでの生活を何も変えずに手元資金を増やすことができることから非常にメリットが高いと言えます。

蛇足ですが、売却し引っ越しをする場合は、引っ越し先の家賃も発生することやそもそも高齢者が入居できない物件が多いなど売却後の人生設計が困難になる場合があることからあまりおすすめは出来ません。

メリット2.生活資金だけでなく幅広い用途で活用できる

リバースモーゲージの資金使途は主に以下のようになっております。

リバースモーゲージの主な資金使途

  • 資金使途自由
  • サービス付き高齢者住宅の入居一時金
  • 現在お住いの住宅のリフォーム
  • 住み替え後の新築・中古住宅の購入、建築費用
  • 住宅ローンの借り換え

資金使途が自由の場合は、基本的には住宅関連でけでなく上記のような用途全てが活用可能になります。例えば子供の結婚資金や孫の教育資金などにもリバースモーゲージを活用することが出来るのです。

ただし、リバースモーゲージで借り入れした資金は投資用や事業用には活用できませんので注意してください。

メリット3.元金は契約者死亡後まで返済不要

そして、最大のメリットが元金の返済は契約者死亡後に住宅を売却し一括返済となりますので、それまでは毎月の金利支払いだけで済むことでしょう。

また、契約者が死亡した際に、「残された配偶者は自宅を失ってしまうではないか。

と不安に感じる方も多いと思いますが、実は、リバースモーゲージを提供する金融機関のおよそ7割程度は配偶者へそのままリバースモーゲージの契約を引き継ぐことが可能なのです。

その場合は、住宅の売却が配偶者の死亡後となりますので、安心して契約を結ぶことが可能になります。注意点としては配偶者の方が金利の支払い能力などを有している必要がありますので、契約時には引き継ぎ希望であることを金融機関に申告しましょう。

リバースモーゲージのデメリット

次にリバースモーゲージのデメリットを解説します。

デメリット1.三大リスクがある(不動産価値下落、金利上昇、長寿化)

リバースモーゲージには三大リスクと呼ばれるデメリットがあります。詳しく解説します。

  • 不動産価値の下落リスク

不動産を担保に金融機関から借り入れを行うリバースモーゲージにとって担保評価額が下落した場合に借り入れできる上限額の引き下げを行われるケースがあります。この上限額の引き下げ額をすでに借り入れしてしまった金額が上回る場合、差額を一括で返済する必要が出てきます。

  • 金利上昇リスク

現在は未曾有の超低金利ですが、リバースモーゲージの金利は基本的に変動金利となります。従って、金利が上がった場合は、毎月返済する金利も上がってしまうことから生活費が圧迫される可能性があります。

  • 長寿化リスク

リバースモーゲージで借り入れできる金額は担保評価額によって予め決められています。長寿化によってこの上限額に達してしまい、新規の借り入れができなくなることを長寿化リスクと呼びます。

デメリット2.住宅を相続させることができない

契約者が死亡後に住宅を売却してしまうことから相続人である子供世帯などが不動産を引き継ぐことが出来ないというデメリットがあります。

一方で昨今は、住みもしない不動産を相続したばっかりに固定資産税ばかり徴収されてしまうという問題もありますのでメリットにもデメリットにもなるでしょう。

デメリット3.リバースモーゲージは契約エリアが限定される

リバースモーゲージは不動産を担保にすることでお金を貸し出す仕組みとなりますので、そもそも不動産価値の低いエリアではリバースモーゲージの活用が出来ないというデメリットがあります。

そのため、リバースモーゲージを活用できるエリアが大都市圏を中心にしているという点に注意が必要です。一方で閑散部でも広大な土地がある場合などはリバースモーゲージが活用できる場合もありますので金融機関に相談することをおすすめします。

リバースモーゲージの担保は戸建と土地が中心

リバースモーゲージの担保対象になるのは戸建と土地が中心になりますが、その中でも重要な部分は「土地」です。建物部分は痙攣劣化によって資産価値はほぼ0になるでしょう。

一方、土地であれば経年劣化の影響を受けないの資産価値としては非常に高くなります。そのため、リバースモーゲージの利用を検討する方は土地評価額を参考すると良いでしょう。

マンションの方もリバースモーゲージの契約は可能

上記より、土地を所有しないマンションにお住いの方はリバースモーゲージの契約が出来ないのか?と疑問に感じるでしょうが、戸建に比べて数は限られてしまいますがリバースモーゲージの活用は可能になります。

マンションを担保にできるリバースモーゲージの提供金融機関は後述しますが、条件が戸建に比べると厳しくなる側面があります。

リバースモーゲージでマンションを担保にするための条件

築浅、駅近、交通の便が良い資産価値の高いマンションに限られるのが一般的です。中古マンションとして売りに出した時に買い手が見つかるような物件となりますので地方部のマンションというよりは大都市圏の主要駅や人口が多い街に限定されるでしょう。

借り入れ金額は担保評価額の50%〜70%が目安

リバースモーゲージを活用し、いくらの老後資金を得ることができるのかは担保評価額によって決まります。ただし、担保評価額の全額が融資額にはならず、おおよそ50%〜70%の金額が融資極度額となります。

融資極度額の算出方法

  • 担保評価額:3000万円
  • 融資極度額:70%
  • 融資可能額:2100万円

上記の通り、3000万円の評価額の物件で70%の極度額の場合は2100万円が最大で融資されることになります。

900万円も損をしている?

と思う方も多いと思いますが、担保にした住宅は基本的に「任意売却」となりますので、売却金額からリバースモーゲージの借入金を返済し残った金額は相続人に相続させることが可能です。

従って、上記の例の場合で売却金額が3000万円となった場合は、融資額の2100万円を返済し残り900万円は相続させることが可能ということになります。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージは原則、物件を担保にし融資を受けるのですが、JTIと呼ばれる移住・住みかえ支援機構と協業したリバースモーゲージに限っては、お住いの住宅を第三者へ賃貸しその賃貸収入を担保に資金を借り入れできる制度もあります。

この場合は、住みかえが必要になりますが、賃貸収入はJTIが保証してくれることからリスクの低いリバースモーゲージと言えるでしょう。

賃貸収入のおおよそ7割から8割を金融機関に返済する形で都度借入金を減らしていく仕組みとなります。

リバースモーゲージを提供する全46銀行

それでは、どのような金融機関がリバースモーゲージを提供しているのか全国の銀行を一挙公開します。

お住いのエリアがリバースモーゲージの対象になっているか確認してみましょう。またリバースモーゲージを簡単に比較検索ができる「Avenu」をご活用いただければ、自分に合ったリバースモーゲージを簡単に探すことが可能です。

銀行名をクリックいただくと該当金融機関のリバースモーゲージの商品説明をご確認いただけます。

銀行名商品名金利
(掲載日現在)
資金使途担保配偶者への
引き継ぎ
対象エリア
みずほ銀行みずほプライムエイジ2.975%〜3.475%自由または住宅関連のみ戸建(土地・建物)、マンション要相談東京都、千葉、、埼玉県、神奈川県
東京スター銀行充実人生2.906%自由戸建(土地・建物)、マンション可能東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、北海道、宮城県、兵庫県、福岡県、広島県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
三菱東京UFJ銀行リバースモーゲージ型 住宅関連ローン2.475%〜2.975%住宅関連戸建(土地・建物)最長3年まで東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
りそな銀行あんしん革命2.975%〜3.475%住宅関連戸建(土地・建物)不可北海道、宮城県、茨城県、栃木県、群馬県、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、新潟県、山梨県、長野県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、広島県、福岡県、熊本県
三井住友銀行SMBCリバースモーゲージ2.975%自由戸建(土地・建物)可能東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
足利銀行リバースモーゲージ型住宅ローン2.5%〜3.0%住宅関連戸建(土地・建物)最長3年まで栃木県
栃木銀行とちぎんリバースモーゲージローン3.250%自由戸建(土地・建物)、マンション最長1年まで栃木県、東京都、埼玉県、群馬県、茨城県
東和銀行リバースモーゲージローン生涯ゆとり3.225%自由戸建(土地・建物)可能東京都、埼玉県、群馬県、栃木県
常陽銀行住活スタイル3.575%自由賃貸後の家賃収入可能茨城県
群馬銀行夢のつづき3.475%自由戸建(土地・建物)、マンション可能群馬県、埼玉県、栃木県、東京都、神奈川県、長野県、千葉県、茨城県
武蔵野銀行むさしのリバースモーゲージ3.250%自由戸建(土地・建物)可能埼玉県
千葉銀行ちばぎんリバースモーゲージ3.350%自由戸建(土地・建物)可能千葉県
千葉興行銀行ちば興銀リバースモーゲージ2.850%自由戸建(土地・建物)可能千葉県、東京都
東京都民銀行都民のリバモ3.575%自由または住宅関連のみ戸建(土地・建物)、マンション保証会社次第東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
第四銀行住まいの架け橋3.225%自由賃貸後の家賃収入可能新潟県
北陸銀行シニア充実ライフローン2.325%自由賃貸後の家賃収入可能北海道、富山県、石川県、福井県、東京都、神奈川県、新潟県、長野県、愛知県、岐阜県、大阪府、京都府
東日本銀行リバースモーゲージⅠ型・Ⅱ型3.35%〜3.975%自由戸建(土地・建物)、マンションⅠ型:可能、Ⅱ型:最長1年栃木県,、茨城県、 千葉県、 埼玉県、東京都、神奈川県
神奈川銀行かなぎんリバースモーゲージ3.500%自由戸建(土地・建物)可能神奈川県
大光銀行たいこうリバースモーゲージローン3.025%〜3.525%自由戸建(土地・建物)、マンション可能新潟県、群馬県、東京都、埼玉県、神奈川県
芝信用金庫リバースモーゲージS3.575%自由戸建(土地・建物)可能東京都
西武信用金庫生きいきライフ2.475%自由戸建(土地・建物)可能東京都、埼玉県
西武信用金庫スターツ信託型2.475%自由戸建(土地・建物)、マンション可能東京都、埼玉県
西武信用金庫ほがらか信託型2.475%自由戸建(土地・建物)、マンション可能東京都、埼玉県
世田谷信用金庫万歳長寿3.400%自由戸建(土地・建物)可能東京都
巣鴨信用金庫すがものリバースモーゲージ安心2.475%自由戸建(土地・建物)可能東京都
北海道銀行道銀活用型リバースモーゲージローン2.825%自由賃貸後の家賃収入可能北海道
北洋銀行ほくようリバースモーゲージ2.565%〜3.185%住宅関連戸建(土地・建物)可能北海道
北都銀行北都リバースモーゲージ3.475%自由戸建(土地・建物)可能秋田県、宮城県
荘内銀行荘銀リバースモーゲージ3.475%自由戸建(土地・建物)可能山形県、宮城県、福島県、東京都
七十七銀行シニアハウスサポートプラン3.475%〜3.975%住宅関連戸建(土地・建物)可能宮城県
京都銀行京銀リバースモーゲージ型住宅関連ローン3.275%住宅関連戸建(土地・建物)、マンション最長3年まで京都府、大阪府
大阪シティ信用金庫ゆとり3.000%自由戸建(土地・建物)可能大阪府
枚方信用金庫あんしん2.5%〜3.5%自由戸建(土地・建物)可能大阪府、京都府、奈良県
静岡銀行人生謳花3.475%自由戸建(土地・建物)、マンション可能静岡県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪市
十六銀行リバースモーゲージ2.825%〜3.325%住宅関連戸建(土地・建物)可能岐阜県
スルガ銀行ドリームライフホームローン2.475%〜3.475%住宅関連戸建(土地・建物)可能静岡県
碧海信用金庫セカンドライフ2.675%住宅関連戸建(土地・建物)可能愛知県
豊田信用金庫とよしんリバースモーゲージローン3.475%自由戸建(土地・建物)可能愛知県
広島銀行きらめき(地域限定)2.975%自由戸建(土地・建物)可能広島市 中区・南区・東区・西区
広島銀行きらめき3.475%住宅関連戸建(土地・建物)、マンション可能広島県、山口県、岡山県
中国銀行ちゅうぎん空き家活用型リバースモーゲージローン1.975%自由賃貸後の家賃収入可能岡山県
山口銀行リバースモーゲージ型ローン2.975%〜3.475%住宅関連戸建(土地・建物)不可山口県
トマト銀行トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン3.500%住宅関連戸建(土地・建物)可能岡山県
もみじ銀行リバースモーゲージ型ローン2.975%〜3.625%住宅関連戸建(土地・建物)可能広島県
西日本シティ銀行輝く明日へ3.475%自由戸建(土地・建物)、マンション可能福岡県
北九州銀行リバースモーゲージ型ローン2.975%〜3.625%住宅関連戸建(土地・建物)不可福岡県
福岡銀行もっとライフ3.475%自由戸建(土地・建物)可能福岡県
琉球銀行ゆうゆう人生602.425%自由戸建(土地・建物)可能沖縄県
熊本銀行もっとライフ3.875%自由戸建(土地・建物)可能熊本県

社会福祉協議会の低所得・生活保護向けリバースモーゲージ

地方自治体が運営する社会福祉協議会が提供する低所得者や生活保護受給者向けのリバースモーゲージについて商品設計を確認してみましょう。

提供名対象金利
(掲載日現在)
資金使途担保保証人
不動産担保型生活資金低所得者世帯3.000%自由戸建(土地・建物)推定相続人の中から選任
要保護世帯向け不動産担保型生活資金社会福祉協議会が生活保護の受給を認める場合3.000%自由戸建(土地・建物)/マンション不要

上記の通り、社会福祉協議会は所得が低く生活に困窮している方を対象にリバースモーゲージの提供を行なっております。それでは全国の社会福祉協議会の問い合わせ先を確認してみましょう。

社会福祉協議会一覧住所電話番号
北海道社会福祉協議会札幌市中央区北2条西7丁目1番地 北海道立道民活動センター内011-241-3976
青森県社会福祉協議会青森市中央3丁目20番30号 県民福祉プラザ内017-723-1391
岩手県社会福祉協議会盛岡市三本柳8地割1番3 ふれあいランド岩手内019-637-4466
宮城県社会福祉協議会仙台市青葉区上杉1丁目2番3号 宮城県自治会館内022-225-8476
秋田県社会福祉協議会秋田市旭北栄町1番5号 秋田県社会福祉会館内018-864-2711
山形県社会福祉協議会山形市小白川町2丁目3番31号 山形県総合社会福祉センター内023-622-5805
福島県社会福祉協議会福島市渡利字七社宮111番地 福島県総合社会福祉センター内024-523-1251
茨城県社会福祉協議会水戸市千波町1918 茨城県総合福祉会館内029-241-1133
栃木県社会福祉協議会宇都宮市若草1丁目10番6号 とちぎ福祉プラザ内028-622-0524
群馬県社会福祉協議会前橋市新前橋町13番12号 群馬県社会福祉総合センター内027-255-6033
埼玉県社会福祉協議会さいたま市浦和区針ケ谷4丁目2番65号 彩の国すこやかプラザ内048-822-1191
千葉県社会福祉協議会千葉市中央区千葉港4番3号 千葉県社会福祉センター内043-245-1101
東京都社会福祉協議会新宿区神楽河岸1番1号 セントラルプラザ内03-3268-7171
神奈川県社会福祉協議会横浜市神奈川区沢渡4番2号 神奈川県社会福祉会館内045-311-1422
新潟県社会福祉協議会新潟市上所2丁目2番2号 新潟ユニゾンプラザ3F025-281-5520
山梨県社会福祉協議会甲府市北新1丁目2番12号 山梨県福祉プラザ4F055-254-8610
長野県社会福祉協議会長野市若里7丁目1番7号 長野県社会福祉総合センター内026-228-4244
静岡県社会福祉協議会静岡市葵区駿府町1番70号 静岡県総合社会福祉会館内054-254-5248
石川県社会福祉協議会富山市安住町5番21号 富山県総合福祉会館内076-432-2958
福井県社会福祉協議会金沢市本多町3丁目1番10号 石川県社会福祉会館内076-224-1212
岐阜県社会福祉協議会岐阜市下奈良2丁目2番1号 岐阜県福祉農業会館内058-273-1111
愛知県社会福祉協議会名古屋市東区白壁1丁目50番地 愛知県社会福祉会館内052-212-5500
三重県社会福祉協議会津市桜橋2丁目131番地 三重県社会福祉会館内059-227-5145
滋賀県社会福祉協議会草津市笠山7丁目8番138号 滋賀県立長寿社会福祉センター内077-567-3920
京都府社会福祉協議会京都市中京区竹屋町通烏丸東入る清水町375 京都府立総合社会福祉会館5F075-252-6291
大阪府社会福祉協議会大阪市中央区中寺1丁目1番54号 大阪社会福祉指導センター06-6762-9471
兵庫県社会福祉協議会神戸市中央区坂口通2丁目1番1号 兵庫県福祉センター内078-242-4633
奈良県社会福祉協議会橿原市大久保町320番11号 奈良県社会福祉総合センター内0744-29-0100
和歌山県社会福祉協議会和歌山市手平2丁目1番2号 県民交流プラザ和歌山ビッグ愛073-435-5222
鳥取県社会福祉協議会鳥取市伏野1729番5号 県立福祉人材研修センター内0857-59-6331
島根県社会福祉協議会松江市東津田町1741番3号 いきいきプラザ島根内0852-32-5970
岡山県社会福祉協議会岡山市北区南方2丁目13番1号 岡山県総合福祉・ボランティア・NPO会館内086-226-2822
広島県社会福祉協議会広島市南区比治山本町12番2号 広島県社会福祉会館内082-254-3411
山口県社会福祉協議会山口市大手町9番6号 ゆ~あいプラザ山口県社会福祉会館内083-924-2777
徳島県社会福祉協議会徳島市中昭和町1丁目2番地 徳島県立総合福祉センター内088-654-4461
香川県社会福祉協議会高松市番町1丁目10番35号 香川県社会福祉総合センター内087-861-0545
愛媛県社会福祉協議会松山市持田町3丁目8番15号 愛媛県総合社会福祉会館内089-921-8344
高知県社会福祉協議会高知市朝倉戊375番1号 高知県立ふくし交流プラザ088-844-9007
福岡県社会福祉協議会春日市原町3丁目1番7号 福岡県総合福祉センター(クローバープラザ)内092-584-3377
佐賀県社会福祉協議会佐賀市鬼丸町7番18号 佐賀県社会福祉会館内0952-23-2145
長崎県社会福祉協議会長崎市茂里町3番24号 長崎県総合福祉センター内095-846-8600
熊本県社会福祉協議会熊本市南千反畑町3番7号 熊本県総合福祉センター内096-324-5454
大分県社会福祉協議会大分市大津町2丁目1番41号 大分県総合社会福祉会館内097-558-0300
宮崎県社会福祉協議会宮崎市原町2番22号 宮崎県福祉総合センター内0985-22-3145
鹿児島県社会福祉協議会鹿児島市鴨池新町1番7号 鹿児島県社会福祉センター内099-257-3855
沖縄県社会福祉協議会那覇市首里石嶺町4丁目373番1 沖縄県総合福祉センター内098-887-2000

まとめ

リバースモーゲージの制度について徹底解説を行いました。老後のゆとり資金として民間の金融機関が提供するリバースモーゲージから生活困窮者向けに社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージまで数多くのリバースモーゲージがあることが分かります。

共に、老後の生活を安定させる上で貴重な制度と言えますが、リスクもありますのでよく比較検討した上で活用しましょう。

とは言え、老後資金は「老後資金の必要額|夫婦二人で5000万円の貯蓄が必要な理由」にて解説したように夫婦で5000万円が目安になります。老後資金の不足でせっかくの老後を楽しむことができない場合は、積極的にリバースモーゲージの活用を検討しても良いでしょう。









全国320の法律事務所を徹底比較

ABOUTこの記事をかいた人

老後資金の教科書

老後資金の教科書は老後の生活をより豊かにするために、金融や老後に関する法改正などを中心に解説記事を掲載しています。 リバースモーゲージ、介護保険問題、年金カット法案、高額医療費の自己負担の増加など難しい制度を分かりやすくご紹介します。