静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」を解説







静清信用金庫は静岡県に本店を置く信用金庫で「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」の愛称でサービスを提供しております。

静岡県は平成29年6月に静岡銀行が東京スター銀行と提携しリバースモーゲージの提供を開始したばかりで同年12月に静清信用金庫がリバースモーゲージの提供を開始したことから非常に盛り上がりを見せています。

今回は、この静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」を解説したいと思いますが、リバースモーゲージの基礎知識を知りたいという方は「リバースモーゲージとは?全46銀行と社会福祉協議会の制度を徹底解剖」をご参照ください。

静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」の概要

それでは早速、静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」の詳細を公式サイトから重要箇所を抜粋し、お伝えしたいと思います。また、公式サイトだけでは不足する箇所については直接金融機関へ問い合わせを行い確認をしております。

利用年齢申し込み時の年齢が60歳以上の方
所得条件年金などの安定した収入が確保できる方
担保住宅戸建(土地、建物)
資金使途
  • 住宅の建築及び購入資金
  • 住宅のリフォーム資金
  • サービス付き高齢者住宅の入居一時金
  • 住宅ローンの借り換え資金
融資極度額100万円以上5000万円以下
※住宅の建設及び購入資金以外は1500万円が上限
融資極度額の見直し資金使徒が決められているため見直しは金利のみ
金利

変動金利でリコース型・ノンリコース型に分かれる

担保評価額に対しての借入率ノンリコース型
50%3.375%
60%3.895%
返済方法契約者死亡後に一括返済
保証人原則不要
事務手数料
  • 担保設定手数料:32400円
  • リバースモーゲージ手数料:54000円
対象地域静岡県

ノンリコース型で金利が高い

ノンリコース型とは、債務者が亡くなり住宅を売却し返済を行う時に住宅の売却益のみでは返済額に至らない。という問題が発生することがあります。その際に、残額の返済が免除される制度がノンリコース型と呼ばれております。

リコース型に比べると金融機関側のリスクが高くなることから金利を高く設定する傾向にはありますが、それでも担保評価額の50%までの借り入れで3.375%、60%まで借り入れで3.895%に金利が上がってしまうのは正直高いと言えるでしょう。

そもそも、担保評価額の50%や60%までしか借り入れが出来ないので十分リスクヘッジはしているのですが、さらに金利も高いというのはデメリットと言えるでしょう。

年収に応じた返済比率が設定されている

また、静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」のリスクヘッジは担保評価額の上限を決めるだけでなく年収に応じた返済比率の設定も挙げられます。

年収基準返済比率
年収400万円未満30%以下
年収400万円以上35%以下

60歳以上からリバースモーゲージの契約が可能になりますので、多くの方は年収が400万円未満となるでしょう。その場合の返済比率は30%が上限となります。

例えば、年収が350万円の場合は、毎月の返済上限額が年間105万円、毎月8.75万円の返済が上限となります。

そのため、担保評価額の60%で5000万円の借り入れをした場合は、毎月の返済額が16万円ほどになりますのでこの上限では契約ができないということになります。

仮に60%、5000万円の借り入れをしたい場合は、年収が560万円ほど必要になる。ということです。60歳を超えて年収が560万円もあればそもそもリバースモーゲージなど契約する必要があるのか?と疑問に感じますが、これも返済を滞りなく進めるためのリスクヘッジと言えます。

ここまでリスクヘッジされるとノンリコースである意味はない

担保評価額に加え、返済比率を設定することから静清信用金庫側は最大限のリスクヘッジをしていると言えます。

そのため、ほぼノンリコースが適用される債務者はいないと言えます。

おそらく、災害などがおきて住宅が倒壊し、人が住めない状況になり土地の価値が無くなるなどイレギュラーな事態に備えた制度となりますので、それを見据えて静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」を契約するメリットが如何程あるのか?という点が焦点になります。

資金使途は住宅関連に制限

静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」は住宅金融支援機構の住宅融資保険を受けていることから資金使途も住宅関連に制限がされております。

主な用途を確認してみましょう。

資金使途融資上限額
  • 契約者本人が居住する新築住宅もしくは建替の購入資金
  • 契約者本人が締結している住宅ローンの借り換え(ローン内容が購入資金の場合)
  • 契約者の子供が居住する新築住宅もしくは建替の購入資金
5000万円
  • 契約者が居住する住宅のリフォーム費用
  • 契約者が第三者に賃貸する場合のリフォーム費用
  • 契約者本人が締結している住宅ローンの借り換え(ローン内容がリフォームの場合
  • サービス付き高齢者住宅の入居一時金
1500万円

上記の通り、資金使徒が住宅の建築に関する費用であれば融資上限額は5000万円となり、リフォーム関連費用やサービス付き高齢者住宅の入居一時金の場合は1500万円までが上限となります。

配偶者は連帯債務者になることで契約の引き継ぎは可能

静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」は配偶者が連帯債務者になることを認めております。従って、契約者が死亡した際は、債務を配偶者の方が引き継ぐ事になりますので、継続して金利の返済を行うことになります。

このメリットは住宅の売却を配偶者死亡時まで先延ばしが可能になる点が挙げられます。

資金使途が定められているケースは契約者死亡後に1年から3年程度で住宅を売却し債務の返済を行う必要があるので、その点はメリットと言えるでしょう。

まとめ

静清信用金庫の「せいしんリバースモーゲージ型住宅ローン」について解説を行いました。正直、金利が高すぎるのであまりおすすめができるリバースモーゲージではありません。

同じ静岡県内では静岡銀行が金利3.475%で提供をしておりますし、静岡県外の金融機関であれば東京スター銀行が金利2.906%と非常にお得な金利でリバースモーゲージの提供を行なっております。

そのため、リバースモーゲージの契約は複数の金融機関を比較した方が良いと言えます。リバースモーゲージの一括比較サイトAvenueを活用し自分に合う金融機関を探しましょう。









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老後資金の教科書

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