三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」を解説







大手メガバンクの三井住友銀行も「SMBCリバースモーゲージ」の名称でリバースモーゲージの提供を行なっています。みずほ銀行三菱東京UFJ銀行もリバースモーゲージの提供を行なっておりますが、メガバンクでも商品内容は非常に異なっていますので詳細を確認しましょう。

三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」の概要

三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」はどのあたりが有益なポイントになるのでしょうか。三井住友銀行の公式サイトを確認しながら主要なポイントを抜粋し解説を行います。

利用年齢60歳以上であり単身または夫婦二人でお住いの方
所得条件年金収入程度で可能
担保住宅住宅(土地・建物)の評価額が6000万円以上の不動産。マンションは不可
資金使途自由ですが、事業用資金は除く
融資極度額1000万円以上2億円以内
融資極度額の見直し年1回担保住宅の再評価を行い融資額の見直しを行う場合がある
金利2.975%
返済方法リバースモーゲージ契約者死亡後に一括返済を行う
保証人保証人は不要ですが、配偶者と同居の場合は配偶者が連帯債務者となります
事務手数料根抵当権設定費用のみ負担
対象地域東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県

資金使途を柔軟に活用したい場合はメガバンクで一番お得な金利

三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」の金利を確認すると2.975%であることが分かりました。この2.975%というリバースモーゲージの金利を採用しているメガバンクは非常に多い傾向があります。一覧表を作成しましたので確認をしてみましょう。

提供銀行資金使途金利
三井住友銀行自由2.975%
三菱東京UFJ住宅の建築や購入資金や住宅のリフォーム資金 2.975%
「サービス付き高齢者向け住宅」などの入居一時金2.475%
みずほ銀行目的口の金利(資金使途を限定した借り入れ)2.975%
フリー口の金利(資金使途を限定しない借り入れ)3.475%

三井住友銀行の資金使途は「自由」としており、同じくフリー口としてみずほ銀行が資金使途「自由」でリバースモーゲージの提供を行なっております。この金利を比べると三井住友銀行が「2.975%」であり、みずほ銀行が「3.475%」と三井住友銀行の方がお得な金利で提供していることが分かります。一方で、資金使途をサービス付き高齢者住宅に限定すると三菱東京UFJ銀行が2.475%と非常にお得な金利設定になっています。

資金使途が決まっていない場合は三井住友銀行がおすすめ

上記のように、資金使途が決まっている場合はその用途に合わせてメガバンクの比較を行うことになりますが、資金使途が決まっていない場合は、三井住友銀行の金利がお得と言えます。

東京スター銀行の方がお得な金利設定

資金使途が自由であり、リバースモーゲージの制度が非常に充実している東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」と三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」を比較してみましょう。

提供銀行資金使途金利1000万円借り入れした場合の年間金利
三井住友銀行自由2.975%297,500
東京スター銀行自由2.906%290,600

金利が非常に拮抗していることが分かります。双方に資金使途が自由なだけに契約時は比較してしまうことでしょう。東京スター銀行のリバースモーゲージは上記に加えて「預金連動型金利」を採用しておりますので、実際に口座から引き落としをした分のみに金利が発生しますので余計な金利を支払う必要がないことがポイントでしょう。

毎月の金利返済は不要!借り入れ残高に組み入れされる

東京スター銀行は毎月の金利返済が発生しますが、三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」は借り入れ残高に組み入れされますので、毎月の金利返済は不要です。そのため、毎月の支出が発生せずに老後資金を活用できますのでこの点は魅力に感じる方も多いでしょう。「預金連動型金利」で不要な金利支払いを削減するのか、「金利組み入れ」で毎月の支出を減らすのか資金使途に応じて柔軟に検討したいところです。

担保物件の評価額が6,000万円以上がネックになる

三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」の最大のネックとも言えるのが、担保住宅の不動産評価額が6,000万円以上必要になることです。土地込みの担保になりますので対象となる地域は地価が高い地域に一軒家を保有している方が対象になるでしょう。活用できる方が限定的になりますので注意が必要です。

対象エリアはメガバンク最大

不動産評価額の金額設定をしている分、リバースモーゲージの対象地域は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県とメガバンクでは最大です。そのため上記エリアにお住いで不動産評価額が6,000万円以上の戸建にお住いの方は老後のゆとり資金としてリバースモーゲージを活用することを検討しても良いでしょう。

配偶者への引き続きは連帯債務者となるので可能

リバースモーゲージを契約すると契約者が死亡後に債務の一括返済が必要になります。三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」も同様に返済が必要になりますが、配偶者と同居する場合は、配偶者の方が連帯債務者となり契約者同様に返済責任を追う事になります。そのため、契約者が死亡後も配偶者の返済責任は残ります。その際に契約も配偶者の方が継続すればリバースモーゲージを引き続き契約することが可能です。

返済方法は住宅売却以外でも可能

基本的には契約者が死亡後に担保住宅を売却し返済を行いますが、現金などでも返済が可能です。三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」は6,000万円以上の不動産評価額の住宅にお住いの方に限定されるため比較的資金に余裕がある方、もしくはあった方などが対象です。そのため、住宅以外の資産を売却しその売却益をリバースモーゲージの返済に充てるなどの方法もあります。

まとめ

三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」の制度について解説をおこないました。不動産評価額がネックになりますが、それでも広範囲でサービスを提供している点や金利を残高に組み入れできますので、毎月の返済を無くすという視点では非常にメリットのある制度と言えます。東京スター銀行と比較しやすい設計なので資金使途を見極め最適なリバースモーゲージを選択できるようにしましょう。









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老後資金の教科書

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