リバースモーゲージは金融機関により制度内容が異なることから、複数の金融機関を比較するのは非常に大変なことです。そこで、各金融機関のリバースモーゲージを一行づつ取り上げながら制度の説明を行いたいと思います。今回は、リバースモーゲージでも大手の「東京スター銀行」の「充実人生」について紹介をします。
目次
東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の概要
早速、東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の制度内容を確認してみましょう。以下に記載されているのは東京フター銀行の商品内容を一部抜粋しています。
| 利用年齢 | 契約者が55歳以上。配偶者がいる場合は配偶者の年齢が50歳以上であること |
| 所得条件 | 年収が120万円（年金収入でも可能）安定した収入が確保できることが条件 |
| 担保住宅 | 戸建（土地・建物）、マンション（マンションは一部条件あり） |
| 資金使途 | 原則自由（事業用資金は除く） |
| 融資極度額 | 500万円以上1億円以内（マンションの場合は5000万円） |
| 融資極度額の見直し | 年1回見直しを行い、融資極度額の見直しを実施 |
| 金利 | 変動金利（預金連動型） |
| 返済方法 | 元本は死亡後、毎月の支払いは金利のみ |
| 保証人 | 不要 |
| 事務手数料 | 初回利用時：極度貸付利用手数料 ：108,000円（税込） 担保管理料：2年目以降：12,960円（税込） |
| 対象地域 | 東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,北海道,宮城県,兵庫県,福岡県,広島県,愛知県,大阪府,京都府,兵庫県 |
| 対象地域（マンション） | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市（東灘区・灘区・中央区・兵庫区） |
※対象地域はファイナンシャルラウンジ（支店）を掲載しておりますので、対象エリアの判断は金融機関に直接問い合わせをお願いします。
東京スター銀行は預金連動型の金利に注目
東京スター銀行は「変動金利」を採用していますが、注目すべき点は「預金連動型」であるということです。この預金連動型金利とは、実際に口座から引き落としした分にしか金利が発生しない大変お得な金利設計です。仮に3000万円をリバースモーゲージで借り入れしたとしても、口座から1000万円しか引き落とししていない場合はこの1000万円にしか金利が発生しない仕組みになります。
現在の金利と計算
基準金利＋調整幅2.8％＝年利2.906%
現在2.906%の金利の東京スター銀行ですが、仮に1000万円の借り入れを行なった場合の毎月の金利返済はいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。
融資極度額1000万円×年利2.906%÷12=24,217円
預金連動型金利のため、1000万円をまとめて引き落とす機会も少ないでしょうから、金利負担が軽減されるのは非常にメリットがあると言えるでしょう。
配偶者へ契約を引き継ぐことは可能
通常のリバースモーゲージは、契約者が死亡すると住宅を売却や代物弁済しリバースモーゲージの返済を行う必要があります。そのため、残された配偶者が引っ越しをする必要があります。これでは、配偶者が心配ですよね。東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」はこの点、配偶者に契約を引き継ぐことが可能なのです。もちろんリバースモーゲージの条件が合致している（所得条件など）必要がありますが、これは嬉しい制度と言えます。
500万円からの少額融資も可能
東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」は融資極度額が500万円から1億円以内と、少額の融資にも対応しています。加えて先ほど説明した預金連動型金利のため必要以上に借り入れをする必要もなく金利も払い過ぎる必要がない。というのがポイントでしょう。
10万円単位で引き出し可能
実際に500万円の融資を受けた場合でも、利用は10万円単位で利用可能です。そのため、子供の結婚資金として100万円だけ使いたい。というご希望があればこの100万円だけを口座から引き落とし利用ができます。この場合、金利はこの100万円にしか発生しないのは家計にも嬉しいですね。
1年に1回融資額の見直しがあります
1年1回担保物件の再評価を行う事になります。この時に1000万円の融資が可能だった担保住宅980万円までしか融資ができない。というかたちで融資極度額の見直しが発生するケースがあります。この判定基準は建物の劣化具合と土地の評価額が中心になって決定するでしょう。
使った金額が融資極度額を超えてしまったら？
仮に1000万円の融資極度額で契約し、この1000万円全てを住み替え資金として活用したとしましょう。この翌年に融資極度額の見直しで、融資額が980万円に下がってしまいました。この場合、実際に使った金額1000万円ー融資極度額980万円＝20万円の差額を1年以内に一括または分割返済する必要が出てきます。
これはリバースモーゲージのリスクの1つである「不動産価値の下落リスク」になり、東京スター銀行だけの話ではないのが実情でしょう。そのためポイントとしては、融資極度額全額を一気に使わないように計画的に利用する。ということが現在は一番の対策になります。
担保は戸建とマンション両方が可能
東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」は、戸建とマンション両方の担保設定が可能です。戸建の場合は土地と建物をセットで担保設定する必要があり、土地だけ担保にする。建物だけ担保にする。ということはできませんので注意しましょう。マンションの場合は一部戸建よりも条件が厳しくなります。その条件は「築年数×駅徒歩×エリア」です。詳しくは以下を確認しましょう。
戸建を担保にする場合の対象エリア
”取扱店からおおむね2時間以内に来店できる方”と東京スター銀行のサイトには掲載してありましたが、リバースモーゲージは各ファイナンシャルラウンジ（支店）で行うようなので、支店のあるエリアが基本的には対象になりそうです。以下が東京スター銀行の支店のある地域です。
東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,北海道,宮城県,兵庫県,福岡県,広島県,愛知県,大阪府,京都府,兵庫県
マンションを担保にする場合の対象エリア
マンションの場合は明確に担保にできるエリアは記載されていましたので以下がただしい情報でしょう。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県･大阪市・京都市・神戸市（東灘区・灘区・中央区・兵庫区）
55歳から利用できるので教育資金にも活用できる
通常のリバースモーゲージは60歳や65歳以上からの利用が一般的ですが、東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」、は55歳から利用が可能です。55歳から利用できるメリットの一つに、子供の教育資金に充てることが可能。という点でしょう。
33歳から37歳の間で子供が生まれた場合、55歳の時に18歳から22歳の子供がいる計算になります。このタイミングは一番家計の支出が大きくなりますので万が一、教育資金が不足した時にリバースモーゲージが活用できると家計の負担が減るでしょう。
まとめ
東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」について紹介を行いました。東京スター銀行はリバースモーゲージに積極的に取り組む金融機関として非常に有名です。そのため、制度面も非常に整っており、利用する方に向き合った商品を設計出来ていると言えます。対象エリアも広いことからまずは比較する金融機関の第一候補にしても問題ないでしょう。
