トマト銀行の「トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン」を解説







トマト銀行は岡山県に本店を置く第二地方銀行で「トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン」の愛称でリバースモーゲージの提供を行なっております。トマト銀行は住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローンを商品化したのが岡山県初とのことですが、どのような商品設計になっているのか解説を行いたいと思います。

リバースモーゲージの基礎知識に関しては「リバースモーゲージとは|1から理解し使いこなすための全知識」をご参照ください。

トマト銀行の「トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン」の概要

トマト銀行の「トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン」は、住宅金融支援機構の保障に加入していることから住宅関連の資金使途に制限がされますが、具体的にどのようなメリットやデメリットがあるのか公式サイトより重要箇所を抜粋し解説をおこないたいと思います。

利用年齢申し込み時の年齢が満60歳以上80歳以下の方
所得条件年金などを含む安定した収入が確保できる方
担保住宅戸建(土地・建物)
資金使途
  • 契約者自らが居住する新築住宅の建築、購入資金
  • 居住する住宅を3年以内の賃貸として貸し出しする際のリフォーム資金
  • サービス付き高齢者住宅の入居一時金
  • 住宅ローンの借り換え
  • 子供世帯の住宅購入資金
融資極度額
  • 住宅建設・購入資金の場合(子世帯が居住する住宅資金含む)

200万円以上5,000万円以内(1万円単位)で、以下の低い方。

  1. 実際発生する費用
  2. 担保不動産の評価額の50%に相当する金額

※担保不動産の評価額は住宅金融支援機構所定の評価となる
きます。

  • リフォーム資金・入居一時金の場合

200万円以上1500万円以内(1万円単位)で、以下の低い方。

  1. 実際発生する費用
  2. 担保不動産の評価額の50%に相当する金額

※入居一時金に併せて住み替え前の住宅のリフォーム資金を借入する場合、入居一時金とリフォーム資金との合計額が実際に発生する費用となる

  • 借換え(リフォームなし)の場合

200万円以上(1万円単位)で、次のうち低い金額を借入金額の上限となる

  1. 既存住宅借入金の資金使途が建設・購入資金:5000万円
  2. 既存住宅借入金の資金使途がリフォーム・入居一時金:1500万円
  3. 既存住宅借入金の残高(ローン契約書の印紙代、抵当権設定費用、本ローンのお借入手数料を含む)
  4. 担保不動産の評価額の50%に相当する金額
  • 借換え(リフォームあり)の場合

200万円以上(1万円単位)で、次のうち低い金額を借入金額の上限となる

  1. 既存住宅借入金の資金使途が建設・購入資金:5000万円
  2. 既存住宅借入金の資金使途がリフォーム・入居一時金:1500万円
  3. 既存住宅借入金の残高(ローン契約書の印紙代、抵当権設定費用、本ローンのお借入手数料を含む)」および「リフォーム費用の100%または1500万円のどちらか低い額」の合計額
  4. 担保不動産の評価額の50%に相当する金額
融資極度額の見直し資金使途が決まっているため、金利の見直しのみ
金利年3.5%(平成28年4月1日現在) 変動金利
返済方法契約者または連帯債務者死亡後に一括返済
保証人不要
事務手数料事務手数料:100,000円
対象地域岡山県(東京支店、ももたろう支店除く)

トマト銀行のリバースモーゲージ金利は3.5%

トマト銀行のリバースモーゲージ金利は3.5%と地方銀行の中でもやや高い分類に位置します。通常、資金使途が制限される場合は金利が低く設定されるケースが多いのですが、その点で3.5%は全国的に見るとやや高い印象が出てしまいますが、実際、岡山県でリバースモーゲージの提供を行う金融機関と金利の比較を行いたいと思います。

岡山県をリバースモーゲージの対象にする金融機関の金利を比較

岡山県をリバースモーゲージの対象にする金融機関の内、中国銀行広島銀行、そしてトマト銀行の3銀行からリバースモーゲージの金利と資金使途を比較したいと思います。

銀行名金利資金使途住み替え有無
トマト銀行3.50%住宅関連なし
中国銀行1.975%自由あり
広島銀行2.975%から3.475%自由なし

リバースモーゲージの金利を比較すると、中国銀行の1.975%が非常に低い金利となっている一方で、トマト銀行の3.5%と1.7倍の金利設計であるため非常に高いと言えるでしょう。

ただし、中国銀行のリバースモーゲージはJTI(移住・住み替え支援機構)と提携をしリバースモーゲージの提供を行なっていることから必ず住み替えが発生します。

仕組みとしては、現在お住いの住宅をJTIが一般の方へ賃貸することで得られる収益に担保が設定され、そこから毎月返済を行う仕組みです。そのため、金融機関もJTIの家賃保証内で貸し出しをすることから極めてリスクが低いと言えます。

そこで、大胆に金利を下げた展開も可能になる。ということです。そのため、現在お住いの住宅は賃貸物件となりますので、どこか別の家に住み替えする必要が出てきますが、これが問題あるのか?ないのか?で選択するリバースモーゲージが変わるでしょう。

配偶者への引き継ぎは連帯債務者となることで可能

契約者死亡後に、配偶者は自宅を追い出されてしまうのか?という点ですが、配偶者の方も連帯債務者となることで契約を引き継ぐことが可能になります。

そのため、返済は契約者及び連帯債務者全員が亡くなった時となりますので、自宅を追い出されるという心配はないでしょう。

一方で、連帯債務者になれるのか?という問題もあります。一般的に年金程度の安定した収入の目安は年収120万円以上になりますので、年金所得が契約者死亡後、月10万円以上を担保できるかが焦点になるでしょう。

融資極度額は200万円から最大5000万円

住宅関連の資金使途によって融資極度額は異なりますので、上記の概要表をご確認いただきご自身がどのような資金使途を考えており、いくらまで借り入れできるのか事前に確認を行うようにしましょう。

また、融資極度額の上限には返済負担率も関わってきます。

前年年収総返済負担率
400万円以内30%以内
400万円以上35%以内

こちらの返済率とは年間に返済できる上限額となり、リバースモーゲージの場合はこの基準率に対して金利の支払額が超えないように融資極度額が設定されることとなります。多くの方は年金収入に頼ることとなるでしょうから、年収が400万円以下の方が大半になると想定されます。

まとめ

トマト銀行のリバースモーゲージについて解説を行いました。金利面は競合の金融機関に劣ってしまうことから、要検討ですが、それでも住み替えを行いたくない。などご自身のライフスタイルを含めて検討を行えると良いでしょう。また、1銀行のみでは審査が通らない可能性もありますので複数の金融機関に問い合わせを行うことをおすすめします。









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