東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」を解説







東京都民銀行は東京都港区に本店を置く地方銀行で「都民のリバモ」という愛称でリバースモーゲージの提供を行なっております。全国で一番リバースモーゲージを提供している金融機関が多い東京都で地方銀行である東京都民銀行がどのようなリバースモーゲージの提供を行なっているか解説を行います。

東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」の概要

それでは、東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」がどのような商品設計になっているのか確認をしてみましょう。激戦区である東京都でどのような優位性があるのか確認してみましょう。

合併によりサービス停止
東京都民銀行は八千代銀行、新銀行東京と合併しましたので現在はサービスを停止しております。
項目随時貸出/利息元加型一括貸出/利息支払型
利用年齢契約時の年齢が60歳以上満80歳未満の方
所得条件一定の収入もしくは資産のある方年金などの安定した収入がある方
担保住宅戸建(土地・建物)、マンション
資金使途原則自由資金使途を定めた上で借り入れ
融資極度額1000万円以上8000万円以内
・戸建の場合:土地評価額の50%
・マンションの場合:銀行評価の50%
500万円以上3000万円以内
・戸建の場合:土地評価額の50%
・マンションの場合:銀行評価の50%
融資極度額の見直し3年毎に見直しが発生資金使途が定められているため無し
金利3.575%:変動金、短期プライムレート連動長期貸出金利+年1.0%
返済方法契約者死亡後に住宅の売却にて一括返済
金利は元金に含めて返済
契約者死亡後に住宅の売却にて一括返済
保証人原則不要原則不要
事務手数料事務手数料:54000円
対象地域東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

商品は資金使途によって2つに分かれる

東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」は、資金使途によって「随時貸出/利息元加型」と「一括貸出/利息支払型」に分かれます。それぞれどのような意味なのか以下にまとめました。

種類資金使途金利の支払い
随時貸出/利息元加型自由元金とまとめて契約者の死亡時に返済をするので毎月の金利支払いがない
一括貸出/利息支払型サービス付き高齢者住宅の入居一時金やリフォームなど資金使途を申告しその分の金額のみを借り入れする毎月決められた日に金利を支払う

利息元加型とは?

利息元加型について馴染みのない方も多いと思いますが、端的に言うと毎月の金利支払いが発生しない代わりに本来払うべき利息が元金にプラスされていくという仕組みです。金利3.5%、1000万円の借り入れで10年間リバースモーゲージを契約した場合、毎月の利息支払いは3万円程度になります。通常のリバースモーゲージはこの3万円の利息を毎月支払うのですが、利息元加型は支払いせずに元金に加算されて行きます。

利息元加型の返済イメージ

上記の例で金利が固定とした場合は、毎月3万円、年間35万円、10年間で350万円が加算されますので返済時の金額が1000万円から1350万円になって返済する。というイメージになります。実際は金利が変動しますのでその時によって元金に加算される金額が異なってきます。

利息元加型のメリット

利息元加型のメリットはやはり毎月の金利支払額を0円にすることができる点でしょう。このインパクトは非常に大きく、仮に住宅ローンが65歳を過ぎてもまだ残っており、リバースモーゲージに借り換えすると毎月の住宅ローン支払いが無くなり、リバースモーゲージの金利支払いも0円となるので生活費を大幅に削減できるのはメリットと言えるでしょう。

利息元加型のデメリット

一方で毎月の利息の支払いが無いと言っても無くなる訳ではありません。最終的には契約終了時に返済が発生します。その際、住宅を売却しても不足が出てしまうと不足分を現金で一括返済する必要が出てきますのでこの点はデメリットと言えるでしょう。推定相続人である奥様もしくは子供にある程度返済能力があればそこまで心配をしなくても良いかもしれません。

金利3.575%は非常に高い

東京都は17銀行ほどがリバースモーゲージの提供を行なっております。まさに激戦区であることは間違いありません。多くの口座を保有するメガバンクみずほ銀行三菱東京UFJ銀行三井住友銀行に加え、リバースモーゲージを積極的に展開している東京スター銀行をはじめとした地方銀行など各銀行が多種多様な商品を展開しています。その中で、金利をいくらに設定するかも多種多様です。まずは、いくつかの金融機関でリバースモーゲージの金利を比較してみましょう。

東京都をリバースモーゲージの対象にする金融機関で金利を比較

金融機関金利
東京都民銀行3.575%
群馬銀行3.475%
東京スター銀行2.906%
三井住友銀行2.975%
三菱東京UFJ銀行2.975%(サービス付き高齢者住宅のみ2.475%)
みずほ銀行フリー口:3.475%
目的口:2.975%
りそな銀行担保不動産の評価額の60%の場合:2.975%
担保不動産の評価額の50%超60%以下の場合:3.475%

激戦区東京というだけあり、各金融機関の金利はなるべく低くなるように設定している状況と言えます。東京スター銀行の金利は2.906%と東京都民銀行の3.575%より0.669%も安くなっています。仮に1000万円借り入れすると年間の金利支払額は66,900円も高くなってしまうということです。リバースモーゲージは1年だけ契約するということもありませんので、10年、20年と考えるとこの金利差が負担となることもあるかもしれません。

契約者死亡後の配偶者への引き継ぎは朝日信託次第

東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」は保証会社として朝日信託と提携をしています。そのため、契約者が死亡した際の契約の引き継ぎは朝日信託の承諾を得る必要があるようです。そのため引き継ぎ有無は朝日信託の判断によって分かれるとのことでした。配偶者への引き継ぎを前提に考えている方は事前に朝日信託、東京都民銀行に申し入れを行なった方がよいでしょう。

まとめ

東京都民銀行のリバースモーゲージ「都民のリバモ」について解説しましたが、商品設計としては少々魅力に欠ける。というのが結論かもしれません。金利は時勢よって変動しますが、それでも現在の金利を見るに他の金融機関の方が優れていますし、配偶者への引き継ぎ有無も曖昧。となると決め手に欠けるというのが正直な感想です。東京都はリバースモーゲージの激戦区ですので、自分に合った金融機関を見つけるようにしましょう。









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