リバースモーゲージの多くは資金使途が原則自由である金融機関が多いのですが、今回解説する三菱東京UFJ銀行は資金使途が明確に決まっている金融機関の一つです。目的が決まっているからこそ得られるメリットはどのようなケースなのか解説を行いたいと思います。
目次
三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」の概要
| 利用年齢 | 利用年齢は60歳以上80歳までの誕生を迎えるまで |
| 所得条件 | 年金収入程度から利用可能 |
| 担保住宅 | 戸建（土地・建物）のみのためマンションは担保対象外 |
| 資金使途 |
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| 融資極度額 |
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| 融資極度額の見直し | 目的に応じた借り入れのため見直しは発生しない |
| 金利 | 変動金利：短期プライムレート連動長期貸出金利 |
| 返済方法 | 債務者死亡後の一括返済 |
| 保証人 | 住宅金融支援機構の保証に加入するため個人での保証人は不要 |
| 事務手数料 | 108000円※別途不動産評価に関する費用などは実費 |
| 対象地域 | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 |
リバースモーゲージの資金使途に応じて金利が変動
三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、借り入れの用途によって金利が異なります。まずは資金使途別の金利を見てみましょう。
| 資金使途 | 金利 |
| 住宅の建築や購入資金 | 2.975% |
| 住宅のリフォーム資金 | 2.975% |
| 「サービス付き高齢者向け住宅」などの入居一時金 | 2.475% |
※2017年5月の金利情報より
サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金なら金利が低い
サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金のみ金利が0.5%安くなっている設計になります。2.475%ですとみずほ銀行の目的口の金利が2.975%、東京スター銀行の金利が2.906%のため非常に金利が低いことが特徴でしょう。実際に同じ金額を支払った場合にどのくらいの差が出るのか比較してみましょう。入居一時金は500万円と仮定します。
| 銀行名 | 借入金 | 金利 | 年間金利支払額 |
| 三菱東京UFJ銀行 | 5,000,000 | 2.475% | 123,750 |
| みずほ銀行 | 5,000,000 | 2.975% | 148,750 |
| 東京スター銀行 | 5,000,000 | 2.906% | 145,300 |
みずほ銀行と比較すると、毎年2.5万円の金利差があることがわかります。これを10年間で換算すると25万円の差になりますので、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金のみの利用と資金使途が限定している場合は、三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」はおすすめと言えるでしょう。
契約者が死亡後、最長3年間は配偶者は居住可能
リバースモーゲージの契約者が亡くなった場合、担保の住宅を直ちに売却し返済を行う必要がありますが、三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」の場合は、相談の上、最長で3年間は引き続き現在の住宅に居住することが可能です。3年間の猶予があれば、次の住まいを見つけることや子供世帯との同居などを選択をする時間は十分に設けられるでしょう。
配偶者が60歳以上の場合は連帯保証人になる必要がある
リバースモーゲージの契約時に同居する配偶者の方が60歳以上の場合、配偶者の方は連帯保証人になる必要があります。これは、どのような意味かと言いますと、原則借り入れした資金は、担保の住宅を売却することで返済を行いますが、売却時の金額が借入金を下回った場合、差額を一括返済する必要が出てきます。この場合に、連帯保証人でなければ相続放棄することで、この返済から免れることができるのですが、連帯保証人になるとこの返済から免れることはできません。
不動産評価額の50%を融資額にしている
上記のように高齢で借金を抱えてしまうことを防ぐために、三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」は不動産評価額の50%を貸付金額の上限に定めています。1000万円の評価のある物件であれば最大500万円までの借り入れしかできない。という設計にすることで、住宅の売却時に不足が出づらくするように配慮しているとも言えるでしょう。これをメリットと取るかデメリットと取るかは判断が分かれるところでしょう。
相続人は相続放棄が可能
一方で子供世帯は連帯保証人ではない推定相続人になりますので相続放棄することが可能です。この場合、仮に借入金が住宅の売却で足りなかった場合でも返済の義務を負いません。では、この不足する金額はどうなるのでしょうか？これは、契約時に住宅金融支援機構の保証にも同時に加入しており、上記のような万が一の事態が起きた場合でも保険金で対応ができる仕組みになっているのです。
住宅金融支援機構の保険金は金融機関が支払いを行なっています。また、資金使途に制限があるのもこの保証が適用される範囲内に収めているため。という背景もあるのです。詳しくはこちらを参考にしてください。
担保は戸建のみ、エリアも限定的
三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」の担保は戸建（土地・建物）のみとなっておりマンションは対象外になります。加えて、担保対象のエリアも東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県とエリアが限定されていますので、首都圏以外の方は利用することができません。
首都圏在住でサ高住の一時金に絞れば利用価値ありか？
三菱東京UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン」の解説を行いましたが、金利が低く利用できるサービス付き高齢者向け住宅の一時金に特化して利用するのが一番良い選択かもしれません。その他の利用用途であれば、みずほ銀行の貸越元金を活用し毎月の支出を削減する方法や東京スター銀行の預金連動型金利を活用した方がメリットが高いと言えそうです。
まとめ
リバースモーゲージは一度契約すると基本的には、契約者が亡くなるまでの長い契約になりますので、長年使っていた銀行だから。と安易に決めるのではく、どのような用途で何をしたいのか？よく考え最適な金融機関を見つけるが重要です。例え数%の金利の違いでも長年契約すれば大きな差が開きますのでよく検討しましょう。
