リバースモーゲージは別荘も担保対象になるか？自宅の定義を正しく理解する

現役時代に購入した別荘も最近は訪れる機会が減ったため、リバースモーゲージの担保に設定し老後資金を得たいと考える方も一定数いるようです。ただ、リバースモーゲージの担保条件には「自宅」であることが明記されています。この場合「別荘」は担保対象になるのか制度を詳細を解説します。

別荘はリバースモーゲージの担保対象外

本記事の結論とも言えますが、担保条件が「自宅」となっている場合、「別荘」はリバースモーゲージの担保対象とはならないことが多いでしょう。一部情報では、「別荘を担保にリバースモーゲージで資金を借り入れできた」という情報がありますが、これはリバースモーゲージの「自宅」と「別荘」の定義を正しく理解する必要があります。

リバースモーゲージにおける「自宅」の定義

これは「住民票」に登録されている住所のことを指しています。別荘が住民票の登録場所であればそれは「自宅」の扱いになりますので担保として設定ができますが、そうではない場合は「自宅」とは呼べませんので担保の対象にはならないということになります。

審査時のみ住民票を移動させるのはNG

住民票の登録場所が「自宅」という定義であれば、リバースモーゲージの契約前に住民票を移動させてしまい、契約後、元に戻す方法ができるかもしれない。と考えた方は要注意です。住民票は生活の主軸となる場所に登録することが一般的でありますし、生活実態のない場所を担保に設定したことが金融機関に知られてしまうと最悪、契約違反などの可能性もあります。

定期面談で不正はバレてしまいます

リバースモーゲージは半年から1年単位で債務者と金融機関の面談があります。その際に諸々住宅の状況など調べられる可能性がありますので不正をしてしまえば金融機関にバレてしまいます。その時は契約違反などによりリバースモーゲージの利用ができなくなるなどのリスクもありますので注意しましょう。

もちろん住み替えなどは可能です

ただ、契約後に住民票の移動を行うこと自体は問題ありません。実際、住み替えを目的にリバースモーゲージを活用するケースがありますので、生活の基盤が別荘の所在地であることが事実であれば、住民票を移動させリバースモーゲージの担保として設定することが可能です。この際、元の住宅に戻る計画があれば事前に金融機関に伝えた上で審査を行ってもらう方が良いでしょう。

リバースモーゲージの担保を別荘にする方法

リバースーモーゲージの担保として「別荘」を設定させる方法についてポイントを整理しましょう。

別荘の売却も検討すべき

老後資金が不足した際、別荘を売却するという選択肢もあるでしょう。リバースモーゲージよりも売却を選択した方が良い場合のポイントを整理します。

別荘を売却することに抵抗がない

別荘と言えども長年の家族との思い出がある場所であることは間違いありません。リバースモーゲージの特徴は、生きている間は自宅を手放す必要がない。というのがポイントですが、売却の場合はすぐに手放す必要があります。すでに別荘に行くこともなくなり放置された状態が続くようであれば「売却」するという選択肢も大いにあるでしょう。

生活の起点を別荘地にすることが困難

別荘地は自然豊かな場所に構えることが多いでしょう。これはとてもリラックスできる住環境であることは間違いないと思いますが、裏を返せば何かと不便な住環境であるとも言えます。
例えば、日用品を購入するにも車で数十分走らなければ買い物ができない。病院は隣町まで行かないとない。など日常生活に支障をきたすだけでなく、住宅もバリアフリー設計がなされておらず生活が不便になることもあるでしょう。
また、知り合いも少ない場所であるため何かあった時に助けてくれる存在が近くにいないのも老後の不安を増加させることにになります。そのため、このような住環境で生活ができない場合は、「売却」を検討する方が良いでしょう。

別荘の売却益が高く、売却が完了するまで老後資金に余裕がある

これはリバースモーゲージでも言えることですが、売却益が高いのか？そもそも買い手は見つかるのか？は非常に重要なポイントです。軽井沢など一等地であれば資産価値も買い手も見つかるかもしれませんが、田舎で資産価値が低い場所などでは売却するのに苦労するかもしれません。
そのため、売却するまでに一定の時間が必要になることを念頭に起き、気長に待てるほど老後資金に余裕がある状態で準備を進めることが望ましいでしょう。



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2017.03.19

老後資金が不足する場合は少しでも早く「別荘」を現金化しましょう

ここまで「別荘」の現金化においてリバースモーゲージと売却の方法をお伝えしましたが、老後の生活において少しでも現金資産を確保したい場合には、少しでも早く「別荘」の現金化に着手すべきでしょう。理由は別荘の維持費です。別荘の維持費とはどのようなものがあるでしょうか。

代表的な別荘維持費

別荘の維持費には管理費、修繕積立金、固定資産税、住民税が発生します。これを毎月、毎年支出することは家計への負担も重たくなるでしょう。所有するだけでもお金がどんどんなくなる別荘は、住まぬなら手放すことが最適な選択と言えるでしょう。もし、リバースモーゲージや売却までに時間がかかる場合は賃貸をするなど収益化する方法も合わせて検討をするようしましょう。

まとめ

リバースモーゲージの担保設定に別荘が活用できるか解説を行いましたが、住民票がなければ担保設定できないケースが多いでしょう。そのため、老後資金に不足が発生する場合は、別荘を売却する、自宅を担保にする。など複数の資金確保を検討されるようにしましょう。